¿En los patios traseros de quién D.C. ha construido nuevas viviendas?
Como muchos grandes áreas metropolitanas , la región de Washington D.C. enfrenta una crisis de la oferta de vivienda . De 2010 a 2016, la población creció aproximadamente el doble de rápido que la cantidad de unidades de vivienda, según datos de la Oficina del Censo. La economía básica nos dice que cuando la demanda aumenta y la cantidad de oferta no se mantiene, los precios tienen que subir. Y de hecho lo han hecho: el valor medio de las viviendas aumentó aproximadamente un cinco por ciento anual durante ese tiempo, y los alquileres medios aumentaron más del dos por ciento anual. Pero los números en toda la ciudad se ocultan ampliamente variación en los mercados de vivienda de barrio . Algunos de los vecindarios del Distrito han experimentado un auge de la construcción con miles de apartamentos y condominios de gran altura recién construidos, mientras que otros vecindarios prácticamente no han agregado viviendas en varias décadas.
En este artículo, exploro dónde se produjeron la construcción de viviendas nuevas y las renovaciones de viviendas en los vecindarios del distrito de 2008 a 2015. Utilizando datos de permisos de construcción de la ciudad sitio web de datos abiertos , Mapeo permisos residenciales para nuevas construcciones, adiciones y reformas. El análisis pregunta dónde se expandió la oferta de viviendas y dónde debería haberse expandido, pero no lo hizo.
¿Dónde está estribor en un barco?
La mayoría de los vecindarios del Distrito han construido pocas viviendas nuevas, con algunas excepciones clave.
Entre 2008 y 2015, el Distrito de Columbia emitió aproximadamente 1,600 permisos para nuevas estructuras residenciales que contienen más de 11,000 unidades de vivienda. Aproximadamente el 70 por ciento de las viviendas nuevas se construyó como grandes edificios de apartamentos o condominios multifamiliares (más de 50 unidades por edificio). Alrededor del 15 por ciento de las nuevas unidades de vivienda se encontraban en edificios con menos de cinco unidades. Las nuevas construcciones estaban muy concentradas en unos pocos barrios (Mapa 1). Más de la mitad de las nuevas unidades estaban ubicadas en solo cuatro de las 40 áreas del Consejo Consultivo de Vecindarios (ANC) de la ciudad, y el 80 por ciento estaba ubicado en nueve ANC. Algunas de las áreas que vieron intensas nuevas construcciones incluyeron NoMa, Southwest Waterfront, Shaw y Brookland. Casi un tercio de las secciones censales de la ciudad no tenían permisos para nuevas viviendas durante este tiempo.
Los vecindarios adinerados invirtieron en arreglar y expandir sus hogares
Los permisos para adiciones de viviendas eran casi tan comunes como para las nuevas construcciones, pero ocurrieron en partes completamente diferentes de la ciudad. El tipo y la extensión del trabajo realizado con permisos adicionales varió considerablemente, desde instalar un baño adicional hasta agregar otro piso en la parte superior de una casa adosada (conocida como ventana emergente) o extender la huella trasera de la casa (llamada bache) fuera). Los permisos de adición prevalecieron particularmente en tramos de altos ingresos y precios de vivienda altos en el noroeste de Washington D.C., como Chevy Chase, Friendship Heights y Palisades, áreas que casi no construyeron viviendas nuevas.
La renovación de edificios existentes es la actividad de construcción más común y la más dispersa geográficamente.
El parque de viviendas del Distrito es relativamente antiguo: alrededor del 36 por ciento de las unidades de vivienda se construyeron antes de 1940 (para los EE. UU. En general, solo el 13 por ciento de las viviendas son anteriores a 1940). Dada la antigüedad de las viviendas, muchos propietarios del Distrito optan por invertir en mejoras y renovaciones. De manera similar a los permisos de adición, los permisos de alteración pueden cubrir una amplia variedad de actividades específicas: renovar cocinas y baños, reemplazar puertas y ventanas antiguas por otras más eficientes desde el punto de vista energético y construir terrazas al aire libre son algunas renovaciones comunes. Se emitieron aproximadamente 29,000 permisos para modificaciones, lo que representa casi 3 de cada 4 permisos de construcción residencial durante este tiempo.
Sin embargo, en comparación con las nuevas construcciones y las adiciones, las modificaciones se distribuyen de manera más uniforme en los vecindarios del Distrito. Son particularmente frecuentes en áreas con viviendas más antiguas, de mayor precio y mayores tasas de propiedad de vivienda: los propietarios-ocupantes normalmente invierten más en el mantenimiento de la vivienda, los valores altos de la vivienda fomentan el mantenimiento continuo y las viviendas más antiguas requieren más mantenimiento.
El Distrito debe construir viviendas nuevas de alta densidad en áreas con altos valores de la tierra. No es así.
Los modelos estándar de economía urbana predicen que las áreas con un alto valor de la tierra deben construirse densamente: los desarrolladores deben empaquetar tantas unidades de vivienda como sea posible en pequeñas cantidades de tierra valiosa. Pero los precios de la vivienda (una representación de los valores subyacentes de la tierra) no explican qué vecindarios del Distrito vieron más construcciones nuevas (Figura 1). Los valores de las viviendas en 2010 no están correlacionados esencialmente con la cantidad de nuevas construcciones que ocurrieron entre 2008 y 2015. Por el contrario, tanto los permisos de adición como los de alteración son más comunes en los vecindarios de alto precio, de acuerdo con la teoría económica.
Preocupaciones para los formuladores de políticas
Las discrepancias entre dónde el Distrito deberían construir nuevas viviendas y donde hizo La construcción de viviendas nuevas tiene implicaciones importantes para la asequibilidad de la vivienda en la ciudad.
Los vecindarios ricos no están construyendo su parte justa de viviendas nuevas, a ningún nivel de precios.
Los vecindarios más prósperos del Distrito, con algunas de las tierras más valiosas, simplemente no construyen viviendas nuevas. Si bien el concepto de vivienda equitativa generalmente se centra en la distribución de vivienda asequible (subvencionada) , vale la pena considerar que cuando los desarrolladores no pueden construir viviendas de lujo en vecindarios prósperos, la demanda acumulada de viviendas de alto nivel se extenderá a los vecindarios cercanos de ingresos medios. De hecho, los vecindarios que construyeron la mayoría de las viviendas nuevas durante este período fueron áreas de ingresos moderados a lo largo de la periferia de lugares de alto valor (Shaw, U Street y 14thStreet) o vecindarios que anteriormente eran más comerciales o industriales (NoMa, Waterfront y Navy Yard). No poder construir en vecindarios ricos empuja la frontera de la gentrificación hacia las áreas limítrofes de menores ingresos.
La zonificación y la política distorsionan los mercados inmobiliarios.
Una posible explicación de por qué los vecindarios ricos construyen tan poco podría ser que los residentes ricos valoran tanto sus grandes casas unifamiliares con patios que ningún desarrollador podría comprar sus lotes y construir apartamentos de manera rentable. Examinando el mapa de zonificación de la ciudad sugiere una explicación alternativa: casi todos los vecindarios de alto valor en el cuadrante superior noroeste de la ciudad están divididos en zonas para viviendas unifamiliares de baja densidad. Reciente audiencias públicas sobre la actualización del Plan Integral de la ciudad Permitir un desarrollo de mayor densidad provocó el rechazo de los residentes que desean mantener la estabilidad y el carácter del vecindario, esencialmente congelando el inventario de viviendas de una época en que los valores subyacentes de la tierra eran más bajos. Los cambios en vecindarios familiares pueden resultar desconcertantes. Pero la zonificación y la política actual del Distrito aíslan las áreas ricas de la ciudad del cambio, mientras que las familias de bajos ingresos luchan por pagar alquileres cada vez mayores.
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