Cuando se derrumben los ingresos de la clase media, ¿cómo pagará el alquiler del próximo mes?

A medida que el coronavirus obliga a las empresas a despedir los trabajadores o reducir las horas, millones de estadounidenses están viendo cómo sus ingresos se desploman. Una de las preocupaciones más urgentes (además de mantenerse saludables) es si estos hogares podrán pagar el alquiler del próximo mes . Poder permitirse una calidad decente, vivienda estable en un vecindario seguro es un componente esencial de las finanzas y seguridad –Especialmente durante una crisis de salud pública que requiere que las personas refugiarse en el lugar . El los mas pobres El 20 por ciento de los hogares estadounidenses durante muchos años ha enfrentado dificultades para pagar el alquiler. Pero en los últimos años, los costos de la vivienda en rápido aumento están ejerciendo más presión sobre los presupuestos mensuales de muchas familias de clase media, especialmente para los que alquilan sus hogares.

En este resumen, examino la relación entre el alquiler y los ingresos familiares para varios sectores diferentes de la clase media en las 100 áreas metropolitanas más grandes. El análisis se centra en la asequibilidad del alquiler más que en el precio de la vivienda ocupada por sus propietarios, porque el objetivo principal de los responsables de la formulación de políticas debe ser garantizar que todos los hogares puedan pagar una vivienda decente y de calidad. El hecho de que las personas elijan invertir sus ahorros en un activo financiero potencialmente apreciable es un tema aparte. La asequibilidad de las viviendas de alquiler también es más relevante para el bienestar de los hogares de ingresos moderados.

Los datos de este análisis miden las rentas y los ingresos de 2013 a 2017, antes de la crisis actual. Parece justo suponer que la asequibilidad del alquiler empeorará en los próximos meses, por lo que estos resultados deben interpretarse como el mejor de los casos.

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En las 100 áreas metropolitanas más grandes, los hogares de ingresos medios, los que obtienen el ingreso medio en su área metropolitana, podían permitirse alquilar la casa de alquiler promedio en su área metropolitana mientras gastaban menos del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler (un estándar punto de referencia establecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.). Los hogares que viven en áreas metropolitanas más caras tendrían que gastar una mayor parte de los ingresos para alquilar una casa típica. Por ejemplo, en el metro de Los Ángeles, el hogar promedio necesitaría gastar alrededor del 23% de los ingresos mensuales para pagar el alquiler mensual de $ 1200 por un hogar promedio. En áreas metropolitanas más baratas como Detroit, el hogar promedio solo necesitaría gastar alrededor del 15% de sus ingresos para cubrir el alquiler promedio de $ 750.

(Es importante tener en cuenta que el tamaño y la calidad de la vivienda que se comprará con un determinado nivel de alquiler varía mucho entre áreas geográficas: $ 1200 al mes en Dallas es suficiente para un apartamento de dos habitaciones y dos baños, pero apenas un estudio en Brooklyn. De manera similar, los hogares de ingresos medios en áreas metropolitanas caras probablemente vivan más lejos de los centros de trabajo y pasen más tiempo viajando).

Figura 1:

Hay algunos patrones geográficos distintos en la asequibilidad del alquiler. Dos tercios de las áreas metropolitanas más caras, aquellas con rentas medias superiores a los $ 1000, se encuentran en el oeste. Más de la mitad de las áreas metropolitanas de renta baja (renta media por debajo de $ 700) se encuentran en el sur, y el resto principalmente en el medio oeste. Los metros en el noreste muestran la mayor dispersión en las rentas medias, desde alrededor de $ 600 en Pittsburgh y Buffalo a $ 1200 o más en Boston y Nueva York.

Comparar el ingreso medio de todos los hogares con el alquiler medio es una medida un tanto engañosa de la verdadera asequibilidad: más de la mitad de los hogares estadounidenses son propietarios de sus casas y, por lo tanto, no compiten por viviendas en el mercado de alquiler. Debido a que los propietarios de viviendas en promedio obtienen ingresos más altos que los inquilinos, el uso de ingresos medios para todos los hogares exagera el poder adquisitivo de los hogares típicos que buscan casas de alquiler. El ingreso familiar promedio de los EE. UU. Es de $ 58,000, pero el ingreso promedio de los hogares arrendatarios es de $ 37,000, o aproximadamente el 65% de la mediana general. Si bien la brecha entre los ingresos del propietario y el inquilino varía según las áreas metropolitanas, podemos usar el punto de referencia nacional para aproximar el poder adquisitivo de los hogares de inquilinos típicos.

La asequibilidad estimada del alquiler medio para los hogares arrendatarios típicos (aquellos que ganan el 65% del ingreso medio en su área metropolitana) muestra una imagen bastante diferente. En 14 de las 100 áreas metropolitanas más grandes, un hogar inquilino típico necesitaría gastar más del 30% de sus ingresos para alquilar una casa típica. Miami es el menos asequible y requiere casi el 40% de los ingresos de un inquilino típico, seguido de cerca por Los Ángeles y San Diego. Incluso en áreas metropolitanas más baratas como Detroit y Dallas, la renta media consumiría alrededor del 25% de los ingresos de los inquilinos. Varias de las áreas metropolitanas con los niveles de alquiler más altos tienen proporciones de ingresos de alquiler relativamente bajas porque los ingresos son bastante altos: los ejemplos incluyen Boston, Bridgeport-Stamford CT y Washington DC.

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Figura 2:

Cuidado con las brechas raciales en la asequibilidad de la vivienda

Estados Unidos tiene diferencias de ingresos persistentes entre grupos raciales, que se traducen en capacidades dispares para pagar una vivienda (Figura 3). Al agrupar todas las áreas metropolitanas, los ingresos de los hogares negros son $ 25 000 menos que los ingresos de los hogares blancos. Los ingresos de los hogares hispanos son $ 23,000 menos que los de los hogares blancos no hispanos. Estas diferencias de ingresos significan que, en las áreas metropolitanas donde el hogar blanco típico fácilmente podría pagar el alquiler de un hogar típico, las familias hispanas y negras típicas tendrán un conjunto más limitado de hogares y vecindarios que se ajustan a sus presupuestos.

Figura 3:

Otra forma de ilustrar la diferencia en el poder adquisitivo por raza es comparar qué porcentaje de ingresos tendría que gastar la familia negra mediana para alquilar la casa mediana en un área metropolitana, en relación con la participación de ingresos de los hogares blancos medios para alquilar la misma casa ( Figura 4). El eje vertical muestra la relación entre la renta mediana y los ingresos de los hogares negros, el eje horizontal muestra la relación entre la renta mediana y los ingresos de los hogares blancos. La línea diagonal ilustra dónde caería la relación renta-ingreso si fueran iguales para los hogares negros y blancos. Todos menos dos metros se encuentran por encima de esa línea. Las excepciones, McAllen y El Paso, son áreas metropolitanas donde la población blanca es mayoritariamente hispana.

La renta media es superior al 25% de los ingresos de los hogares negros típicos en 48 de las 100 áreas metropolitanas y superior al 30% de los ingresos en 14 áreas metropolitanas. En ninguna de las 100 áreas metropolitanas más grandes, un hogar blanco típico tendría que gastar más del 25% de sus ingresos en alquiler. San Francisco y Minneapolis tienen las mayores brechas de asequibilidad entre negros y blancos: las proporciones medias de renta-ingreso para los hogares negros típicos son más del doble de las proporciones para los hogares blancos típicos.

Figura 4:

En las 100 áreas metropolitanas, los hogares hispanos típicos enfrentan mayores proporciones de ingresos por alquiler que los hogares blancos no hispanos: todas las áreas metropolitanas se encuentran por encima de la línea de 45 grados en la Figura 5. En 22 de estas áreas metropolitanas, las proporciones de ingresos por alquiler son superiores a 0,25 para hogares hispanos típicos, y en 5 áreas metropolitanas, las proporciones de ingresos por alquiler para los hispanos son superiores a 0,3. Las áreas metropolitanas con las mayores brechas de asequibilidad entre hispanos y blancos no hispanos están ubicadas en el noreste, encabezadas por Springfield MA y Boston. Las áreas metropolitanas con las brechas de asequibilidad más pequeñas, Akron OH y Spokane WA, tienen entre los ingresos más bajos para los blancos no hispanos.

Figura 5:

¿Podrían las brechas de asequibilidad racial perpetuar la segregación racial?

Durante el auge económico de los últimos años, los hogares arrendatarios típicos en la mayoría de las áreas metropolitanas pudieron pagar el alquiler sin estirar sus presupuestos, a diferencia de los hogares de bajos ingresos, para quienes los costos mensuales de vivienda son una tensión financiera severa. Pero a medida que aumenta el desempleo y los ingresos se desploman durante la pandemia del coronavirus, los hogares de todo el país tendrán dificultades para pagar la vivienda, los alimentos y otras necesidades básicas. La mayoría de los hogares arrendatarios no tienen suficientes ahorros para afrontar varios meses de desempleo y, a diferencia de los propietarios de viviendas, no pueden aprovechar el valor líquido de la vivienda para recuperarse.

Las marcadas brechas de asequibilidad racial que existen incluso en tiempos económicos fuertes plantean desafíos económicos y políticos para los encargados de formular políticas. Debido a que los hogares negros y latinos tienen menos ingresos para gastar en vivienda, deben elegir entre un conjunto más pequeño de hogares y tienen menos capacidad para competir por viviendas en lugares deseables. El lugar donde viven las familias afecta su acceso a las oportunidades económicas; en particular, si las familias con niños pueden pagar una vivienda en vecindarios seguros con escuelas de alta calidad tiene consecuencias a largo plazo. Mi próxima investigación, que acompaña a esta, muestra que casi todas las áreas metropolitanas experimentan un alto grado de clasificación de ingresos en sus jurisdicciones: incluso las áreas metropolitanas relativamente asequibles como Dallas y Detroit tienen suburbios exclusivos, costosos, y prácticamente todos blancos, que son efectivamente fuera del alcance de la mayoría de los hogares de ingresos medios.

La forma más rápida y directa de ayudar a los hogares estadounidenses a continuar pagando el alquiler o la hipoteca en la crisis actual es que el gobierno federal enviar gente cheques . A más largo plazo, dos mejoras en la política de vivienda ayudarían a garantizar que los hogares de todas las razas y todos los niveles de ingresos puedan acceder a vecindarios de altas oportunidades. Primero, los gobiernos locales deben reformar las regulaciones de uso de la tierra para permitir viviendas más pequeñas y de menor costo en todas las áreas residenciales. En segundo lugar, los gobiernos deberían hacer cumplir rigurosamente leyes de vivienda justa existentes que prohíben la discriminación. Más allá de los cambios en las políticas de vivienda, ayudar a los trabajadores negros e hispanos a lograr trabajos mejor pagados es esencial para reducir las disparidades raciales.