La riqueza de la vivienda es un recurso en gran parte sin explotar que puede ayudar a los adultos mayores a complementar sus ingresos y amortiguar las crisis financieras durante la jubilación. Según la Encuesta de Finanzas del Consumidor de 2016, más de 6 millones de propietarios de viviendas de 62 años o más en los EE. UU. Tienen menos de $ 10,000 en riqueza financiera no relacionada con la vivienda, pero tienen al menos $ 20,000 en valor líquido de la vivienda. Sin embargo, este recurso está en gran parte sin explotar. ¿Por qué? Las explicaciones de larga data incluyen la aversión general a tener deudas hipotecarias durante la jubilación y el deseo de dejar la casa como herencia. Si bien estos factores son sin duda parte de la historia, sugerimos que una parte considerable de los adultos mayores, hasta uno de cada tres propietarios de 62 años o más en 2016, puede que no puedan obtener préstamos del valor acumulado de la vivienda a través de una hipoteca tradicional, incluso si quería hacerlo.
La hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal está diseñada para servir a este grupo de propietarios de viviendas, ofreciendo acceso a la plusvalía de la vivienda sin pago mensual obligatorio y protección para los propietarios de viviendas y sus herederos contra la plusvalía negativa. A diferencia de una hipoteca a plazo tradicional en la que el saldo cae con el tiempo a medida que el prestatario realiza pagos mensuales, el saldo de una hipoteca inversa crece con el tiempo a medida que se agregan intereses y tarifas a la cantidad prestada.
A pesar de las estimaciones de un gran mercado potencial, la aceptación de hipotecas inversas en los EE. UU. Es muy baja, con menos del 2 por ciento de la población de 62 años o más que tiene una hipoteca inversa. Sugerimos que el mercado se puede mejorar ofreciendo opciones de productos simples y optimizadas que se dirigen a segmentos de consumidores específicos con una demanda demostrada de préstamos con garantía hipotecaria.
Marte es similar a la tierra
En este informe técnico, proponemos dos nuevas opciones de productos para alinear mejor el programa asegurado por el gobierno con los segmentos de consumidores para los que está calificado de manera única. Primero, las hipotecas inversas de bajo costo son una opción de bajo costo dirigida a un estimado de 6.1 millones de propietarios de viviendas para quienes el valor neto de sus viviendas es su principal activo en la jubilación y que pueden beneficiarse del acceso a liquidez a corto plazo. En segundo lugar, las hipotecas de avance a retroceso optimizadas se dirigen a los más de 3 millones de propietarios de viviendas mayores con una hipoteca a término que podrían mejorar significativamente la asequibilidad de su vivienda al eliminar su pago hipotecario mensual.
Además de las ofertas de nuevos productos, se necesitan reformas que simplifiquen los procesos de originación y servicio para los posibles prestatarios y participantes del mercado, al tiempo que reducen el riesgo de que el préstamo termine en ejecución hipotecaria. En la parte inicial, nuestras reformas propuestas incluyen la suscripción basada en el riesgo basada en el puntaje crediticio y los montos de retiro. Esto reduce los costos asociados con la hipoteca inversa para los prestatarios de menor riesgo, al tiempo que crea protecciones por incumplimiento para los prestatarios de mayor riesgo. En el back-end, nuestras reformas propuestas incluyen el servicio preventivo requerido y los pasos proactivos por parte de los administradores y la Administración Federal de Vivienda (FHA) para mejorar el valor colateral de las propiedades propiedad de prestatarios de hipotecas inversas.