Ampliación de la modernización energética a nivel nacional de viviendas multifamiliares asequibles: innovaciones y recomendaciones de políticas

Los documentos de política federal generalmente no comienzan hablando de una píldora mágica que ofrecería vida eterna, apariencia juvenil, mejor salud, mayores riquezas y mejores condiciones planetarias. Este lo hace. Este documento postula que ya hay disponible para el gobierno federal una píldora mágica que ofrece la posibilidad de más de $ 1 mil millones en ahorros anuales, mayor longevidad, salud, asequibilidad y miles de nuevos empleos. Esta panacea permitiría que la cartera de viviendas multifamiliares subsidiada por el gobierno federal se convierta en un uso eficiente del agua y la energía, reduciendo los costos operativos, aumentando la longevidad del edificio y ofreciendo beneficios de salud y asequibilidad a los residentes. Esta píldora no solo está disponible; es gratis. Simplemente está cerrado. El bloqueo es una variedad de barreras para las remodelaciones de edificios, incluida la falta de un sistema de mercado de capitales sofisticado, impedimentos regulatorios y una ausencia histórica de priorización.

Las justificaciones para escalar una modernización multifamiliar asequible a nivel nacional son múltiples e incluyen al menos lo siguiente:

• Ahorros federales. Desde una perspectiva fiscal, la reducción de la factura anual de servicios públicos de $ 6,8 mil millones pagada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU., Casi el 15 por ciento de su presupuesto anual, solo justifica una iniciativa de modernización nacional a escala. Lograr un ahorro de energía en toda la cartera de solo el 20 por ciento podría generar más de $ 1 mil millones en ahorros, reducir las asignaciones o usarse para reponer las menguantes reservas de proyectos, aumentar los subsidios de capital crónicamente subfinanciados o construir nuevas unidades asequibles.
• Beneficios para la población de bajos ingresos más vulnerable de nuestra nación. Estos edificios albergan a los residentes más pobres de nuestra nación, incluidas algunas de las poblaciones más vulnerables. Y las familias de ingresos más bajos del país soportan cargas energéticas que duplican la carga que enfrentan las familias con ingresos promedio. Cinco millones de familias viven en unidades multifamiliares asequibles subsidiadas por el gobierno federal. Otros 21 millones de familias viven en edificios multifamiliares privados, muchas de ellas en vecindarios de bajos ingresos, pero sin subsidio. La asequibilidad continua para estas familias depende de preservar y controlar los costos operativos de estos edificios.
• Fortalecimiento de los activos de capital dentro de la cartera federal. Desde una perspectiva fiduciaria de bienes raíces, la vulnerabilidad de una cartera de edificios envejecida a los picos en los costos de la energía, la disminución del suministro de energía y los riesgos asociados con el cambio climático, podría reducirse significativamente. Más del 86 por ciento de todos los edificios multifamiliares se construyeron antes de 1990, y el 70 por ciento se construyó antes de 1980, usando mucha más energía y soportando costos mucho mayores que las propiedades construidas después de esas fechas. Muchos de estos edificios seguirán existiendo dentro de 50 a 100 años.
• Enorme potencial de ahorro de carbono y menor dependencia de combustibles fósiles. Un enfoque en los edificios residenciales, que consumen el 22 por ciento de la energía pero usan el 38 por ciento de toda la electricidad y que representan más de la mitad de las emisiones del entorno construido (y el 21 por ciento de todas las emisiones de carbono de EE. UU.), Podría reducir fácilmente nuestra huella de carbono nacional. a través de modernizaciones, al tiempo que se crea un número significativo de empleos verdes. En una realidad posterior a la Costa del Golfo, ayudar a reducir la dependencia de nuestra nación de los combustibles fósiles mediante la modernización de viviendas subsidiadas por el gobierno federal parece incontrovertible.
• Posibilidad de escalabilidad mejorada dado el pequeño universo de propietarios. Desde una perspectiva administrativa, un enfoque en viviendas multifamiliares subsidiadas por el gobierno federal parece ser el segmento de construcción residencial más escalable, porque necesitamos convertir a muchos menos propietarios (33,614), y solo a un proveedor de subsidios, para lograr eficiencias en más de 3.5 millones de hogares.7 Junto con la cartera subsidiada del Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC), el gobierno federal toca casi el 20 por ciento de todas las unidades multifamiliares.

Y, sin embargo, no adaptamos multifamiliares. Este documento explica por qué las modificaciones no se han escalado y recomienda un conjunto de políticas capaces de cambiar esto.