Repensar los incentivos a la propiedad de vivienda para mejorar la seguridad financiera de los hogares y reducir la brecha de riqueza racial
Contenido
- Resumen
- Desafío
- Límites de las políticas históricas y existentes
- Recomendaciones de política
- Conclusión
Resumen
Durante la mayor parte del siglo XX, EE. UU. Ha dependido de la propiedad de la vivienda, subvencionada a través de la política fiscal federal, como un medio de creación de riqueza. Si bien la propiedad de una vivienda puede ser un mecanismo eficaz de creación de activos, también presenta algunos riesgos financieros para los hogares. Específicamente, la vivienda no está diversificada ni es líquida, y los rendimientos de la inversión varían ampliamente entre los mercados geográficos y el momento de la compra. Además, debido a la discriminación racial en los mercados de vivienda e hipotecas durante muchas décadas, la dependencia de la propiedad de la vivienda continúa exacerbando la brecha de riqueza entre las familias blancas y negras.
Un conjunto de políticas más equilibrado podría aumentar la seguridad financiera (especialmente para los hogares de ingresos bajos y moderados) y reducir la brecha de riqueza racial. Estas estrategias alternativas no reemplazarían la propiedad de vivienda, sino que superarían las limitaciones de la propiedad de vivienda, especialmente al proporcionar mayor liquidez y diversificación. Reemplazar la deducción actual de intereses hipotecarios con un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez dirigido a hogares de ingresos moderados sería menos costoso y más progresivo que la política actual. Los subsidios federales para cuentas de desarrollo individual (IDA) y cuentas de desarrollo infantil (a veces llamadas bonos para bebés) harían un progreso sustancial hacia el cierre de la brecha de riqueza racial, al tiempo que permitirían a las familias ahorrar para inversiones a más largo plazo. Una cuenta de ahorros igualada por el empleador, similar en funcionamiento a los programas 401 (k), alentaría a los hogares a generar ahorros líquidos fácilmente disponibles para las necesidades a corto plazo.
Desafío
Incluso antes de la pandemia de COVID-19, demasiados hogares estadounidenses casi no tenían un colchón financiero. Tener al menos algunos ahorros fácilmente accesibles permite a las personas hacer frente a demandas financieras inesperadas: la pérdida de un trabajo, una necesidad urgente de atención médica o sucesos cotidianos como reparaciones en el hogar y el automóvil. A partir de 2019, 40% de los hogares no podría pagar una emergencia de $ 400 sin pedir prestado, y mucho menos soportar varios meses de una desaceleración económica generalizada.
La riqueza, o la falta de riqueza, no se distribuye de manera uniforme en todos los hogares. La brecha de riqueza entre los hogares blancos no hispanos y los hogares negros es grande y persistente. De acuerdo con la Encuesta de Finanzas del Consumidor 2019 , la familia blanca mediana tenía ocho veces la riqueza de la familia negra mediana y cinco veces la riqueza de la familia latina o hispana mediana.
Desde el mediados del siglo XX , EE. UU. se ha basado principalmente en la propiedad de la vivienda como una estrategia para que los hogares de ingresos medios generen riqueza. Para los hogares en los tres quintiles de ingresos medios, el valor líquido de la vivienda es el activo financiero individual más grande, que representa entre el 50% y el 70% de la riqueza neta (Figura 1). Pero depender de la propiedad de la vivienda como fuente principal de riqueza tiene un riesgo inherente para los hogares y continúa impulsando la brecha de riqueza entre los hogares negros y blancos.
Un enfoque nacional más equilibrado para la creación de riqueza debería hacer hincapié en tres tipos de estrategias: fomentar el ahorro líquido a corto plazo a través de programas de ahorro equiparados por el empleador; reemplazar la deducción actual de intereses hipotecarios con un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez; y la concesión de subvenciones para la creación de activos a más largo plazo a través de cuentas de desarrollo individual (AIF) y cuentas de desarrollo infantil (bonos para bebés). Brindar un mayor apoyo público a las estrategias alternativas de creación de riqueza no pretende desalentar la propiedad de vivienda, sino más bien complementarla y abordar sus limitaciones.
Límites de las políticas históricas y existentes
La dependencia histórica de la nación de la propiedad de la vivienda para la creación de riqueza crea riesgos para los hogares individuales y exacerba la brecha de riqueza racial. Los subsidios actuales para la propiedad de vivienda, en particular la deducción de intereses hipotecarios, están mal diseñados para lograr objetivos sociales.
La propiedad de una vivienda conlleva riesgos financieros para los hogares individuales
La propiedad de una vivienda tiene varias características clave que la hacen atractiva como herramienta de creación de riqueza. Comprender estas características es útil para diseñar estrategias alternativas eficaces. Debido a la estructura de los mercados hipotecarios de EE. UU., Los hogares pueden tomar prestados la mayoría de los costos iniciales a tasas de interés relativamente bajas para apalancar su inversión inicial. Pagar una hipoteca que se amortiza completamente durante 30 años permite a los propietarios acumular riqueza a través de ahorros forzosos, sin necesidad de reservar conscientemente los ingresos no gastados cada mes. Las hipotecas de tasa fija brindan certeza sobre los costos mensuales de la vivienda durante mucho tiempo, creando una cobertura contra futuros aumentos de alquiler.
Por otro lado, la propiedad de vivienda tiene algunos riesgos y limitaciones como estrategia de creación de riqueza (Tabla 1). Uno de los principios del asesoramiento financiero es invertir en una cartera diversificada, distribuir los ahorros en una variedad de industrias y empresas (por ejemplo, a través de fondos mutuos en lugar de acciones individuales) reduce el riesgo de grandes pérdidas. Comprar una casa es lo opuesto a la diversificación. Para las familias sin grandes cantidades de riqueza, la propiedad de una vivienda concentra los recursos de una familia en un solo activo físico, industria y ubicación.
La naturaleza específica de la ubicación de los bienes raíces se traduce en una clase de activos que puede generar grandes ganadores y grandes perdedores. La apreciación del precio de la vivienda ha variado ampliamente en las comunidades de EE. UU. Durante los últimos 20 años: los propietarios de viviendas en el Área de la Bahía de San Francisco han cosechado ganancias inesperadas, mientras que los propietarios de viviendas en Cleveland, en el mejor de los casos, han seguido el ritmo de la inflación. Incluso dentro de la misma comunidad, el momento de la compra es importante. Muchos propietarios que compraron en 2005 y 2006, cerca del pico del boom inmobiliario, experimentaron caídas de precios precipitadas que los dejaron bajo el agua (debiendo más en su hipoteca de lo que valía la casa) durante una década.
Incluso para los propietarios de viviendas que han acumulado valor líquido en sus viviendas, extraer efectivo para cubrir las necesidades a corto plazo puede resultar complicado. Una casa no es una alcancía, aunque los préstamos con garantía hipotecaria y los refinanciamientos con retiro de efectivo pueden permitir a los propietarios aprovechar su capital sin vender la casa, estas herramientas implican costos de transacción y no están disponibles universalmente.
Discriminación en el mercado de la vivienda y brecha de riqueza racial
Más allá de los riesgos para los propietarios de viviendas individuales, la mayor preocupación social es que décadas de discriminación en los mercados de vivienda e hipotecas han contribuido a importantes brechas de riqueza entre los hogares blancos y negros. El proceso de compra de una vivienda crea numerosas vías para una posible discriminación, a menudo de formas que son difíciles de probar. Los agentes inmobiliarios eligen qué casas y vecindarios mostrar a los compradores potenciales, direccion Clientes blancos y negros hacia vecindarios que coinciden con su propia raza y, por lo tanto, reforzando segregación racial. Durante la mayor parte del siglo XX, los bancos podían discriminar legalmente a los solicitantes de hipotecas negros, una práctica respaldada por el gobierno federal. política de líneas rojas . Más de 50 años después de la Ley de Vivienda Justa de 1968, evidencia de vivienda discriminación todavía se puede encontrar en préstamos hipotecarios .
Las barreras para que los hogares negros compren viviendas han creado una disparidad de riqueza acumulativa a lo largo del tiempo. Los propietarios blancos han podido pasar riqueza a sus hijos, por ejemplo, al ayudar con los pagos iniciales Mientras tanto, los hogares negros han sido sistemáticamente excluidos de esta creación de riqueza intergeneracional. Las familias negras, latinas o hispanas tienen menos probabilidades de ser propietarias de sus casas que las familias blancas con ingresos similares. Cuando las familias negras compran casas, a menudo compran casas de menor valor ubicadas en vecindarios que experimentan una menor apreciación de los precios. En 2015, el propietario de vivienda blanco no hispano promedio tenía $ 100,000 de valor acumulado de la vivienda (valor de la vivienda menos saldo pendiente de la hipoteca). El propietario negro promedio tenía un poco más de la mitad de ese valor, a $ 56,000.
Incluso si EE. UU. Lograra eliminar la discriminación racial en todas las transacciones de vivienda en el futuro, lo que requeriría sustancialmente más recursos y voluntad política para la aplicación de la vivienda justa de lo que el país ha demostrado hasta ahora, eso por sí solo haría muy poco para reducir la brecha de riqueza creada durante los últimos 200 años.
Los propietarios de viviendas están más comprometidos política y socialmente, para bien o para mal
Una de las razones que se ofrecen para subsidiar la propiedad de vivienda es que los propietarios crean efectos secundarios positivos en sus comunidades. Por ejemplo, algunas investigaciones han encontrado que los propietarios mantienen sus casas en mejores condiciones, lo que se traduce en valores de propiedad más altos para sus vecinos. De manera similar, otros estudios encuentran que los propietarios invierten más en sus la educación de los niños , tienen más probabilidades de votar y, en general, participar más en organizaciones cívicas. Pero la evidencia empírica en apoyo de estas afirmaciones es mezclado , y sugiere que los costos de los subsidios públicos (descritos a continuación) son mucho más grande que cualquier beneficio social.
Además, una mayor participación política de los propietarios en relación con los inquilinos no es una bendición absoluta, porque exacerba la desigualdad social y económica. A nivel local, los propietarios de viviendas a menudo se organizan contra cambios que perciben como amenazas a sus valores de propiedad , incluso si esos cambios ofrecen amplios beneficios sociales, por ejemplo, edificio de vivienda para hogares de ingresos bajos y moderados. Participación en las reuniones comunitarias tiende a estar dominado por propietarios de viviendas de edad avanzada, blancos y hombres, independientemente de la demografía de la comunidad en general. En pocas palabras, los incentivos de los propietarios de viviendas para proteger sus activos financieros personales pueden no alinearse con los objetivos sociales más amplios.
Los subsidios actuales para la propiedad de vivienda están mal diseñados
La herramienta principal para fomentar la propiedad de vivienda — trato preferencial bajo la política fiscal federal — es ineficiente, regresiva y costosa. La deducción de intereses hipotecarios (MID) permite a los propietarios deducir los intereses pagados por una hipoteca de sus ingresos sujetos a impuestos federales sobre la renta. Los beneficios solo se acumulan para los hogares que detallan sus deducciones, y los mayores beneficios se destinan a las personas con altos ingresos (que tienen tasas impositivas marginales más altas) y a los hogares con hipotecas muy grandes (que tienen ingresos altos y viven en mercados inmobiliarios costosos). Incluso antes de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, la mayoría de los hogares de ingresos medios fuera de las zonas costeras caras recibían poco o ningún beneficio del MID. Después de la Se duplicó la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos la deducción estándar, la proporción de hogares que detallan ha encogido sustancialmente , mientras que los beneficios son aun mas concentrado entre los hogares de altos ingresos.
Esta estructura significa que el MID prácticamente no tiene beneficios para los compradores de vivienda por primera vez y, por lo tanto, no aumenta el país en general tasa de propiedad de vivienda . Sin embargo, alienta a los hogares de altos ingresos a comprar viviendas más caras y obtener hipotecas más grandes (hasta el límite de $ 750,000), en relación con el valor de la propiedad. La distribución de beneficios es altamente regresiva, abrumadoramente favoreciendo a los hogares de altos ingresos . Y el MID es caro: en 2019, los subsidios a la propiedad de vivienda, incluido el MID, le costaron al gobierno federal aproximadamente $ 196 mil millones .
Recomendaciones de política
Para ayudar a los hogares a crear carteras de ahorro más equilibradas y líquidas, los responsables de la formulación de políticas deberían seguir dos enfoques. Primero, rediseñe los subsidios para la propiedad de vivienda en el sistema tributario para brindar un mejor apoyo a los compradores de vivienda por primera vez con ingresos moderados. En segundo lugar, desarrollar y fomentar mecanismos de creación de riqueza fuera de la propiedad de la vivienda, incluidos los activos a corto y largo plazo.
Orientar mejor los subsidios para la propiedad de vivienda a los compradores de vivienda por primera vez con ingresos moderados
La política fiscal federal podría ayudar de manera más eficaz a los inquilinos de ingresos moderados y medios a comprar su primera casa. Varios académicos han ofrecido propuestas sobre cómo hacer esto; difieren algo en los detalles, pero en su mayoría comparten la estructura general de focalizar la asistencia en los compradores por primera vez, en lugar de entregar subsidios anuales a los propietarios de viviendas existentes.
Un ejemplo propuesto por los economistas William G. Gale, Jonathan Gruber y Seth Stephens-Davidowitz implica dos cambios en las políticas fiscales actuales. Primero, convierta el MID en un crédito fiscal reembolsable por única vez para los compradores de vivienda por primera vez, con créditos más grandes para los hogares de bajos ingresos. En segundo lugar, para contrarrestar cualquier desincentivo que esto pueda crear para que los inquilinos ahorren para el pago inicial, el gobierno federal podría crear un nuevo programa de ahorro combinado, con un tratamiento fiscal preferencial y usos designados de los fondos. (Esto podría combinarse con las cuentas de desarrollo individual, que se analizan a continuación). Estos dos aspectos, ayudar a los hogares a acumular un fondo de ahorros para aplicar en un pago inicial y compensar el costo inicial de comprar una casa a través de un crédito reembolsable, ayudarían mejor a moderar: y hogares de ingresos medios, a un costo anual de aproximadamente una cuarta parte de los gastos del MID ($ 16.8 mil millones en comparación con $ 72 mil millones, en dólares de 2006).
Abordar la brecha de riqueza racial a través de cuentas de desarrollo individual e infantil
El adagio de dinero engendra dinero destaca un obstáculo clave para cerrar la brecha de riqueza racial. La típica familia blanca menor de 35 años tiene una riqueza de alrededor de $ 24,000 —Una suma inicial que se puede invertir para el futuro. La familia negra típica menor de 35 años tiene un patrimonio de alrededor de $ 600, una suma menor que el alquiler mensual típico. Las familias latinas o hispanas de edad similar se encuentran en el medio, con una riqueza promedio de alrededor de $ 11,000.
Las familias con poca riqueza son más vulnerables a los shocks económicos negativos y pueden tener que incurrir en deudas costosas (como acumular saldos de tarjetas de crédito) solo para pagar los gastos corrientes. Mover a las familias negras sin ahorros hacia una trayectoria ascendente requerirá una dotación inicial de capital semilla, muy probablemente de subsidios públicos. Los académicos han sugerido dos propuestas para hacer eso, una centrada en los ahorros de los adultos y la otra en los niños.
Las cuentas de desarrollo individual (IDA, por sus siglas en inglés) son cuentas de ahorro especializadas que ayudan a los hogares a acumular fondos para las metas designadas que no son de jubilación. Hasta la fecha, en los EE. UU., Estos se han intentado principalmente como programas piloto a pequeña escala, aunque ha habido propuestas por programas universales . Para los hogares de bajos ingresos, las contribuciones a estas cuentas se complementan con subsidios públicos. Los fondos se pueden retirar sin penalización para usos designados, como educación postsecundaria, iniciar un negocio, comprar una casa o reparaciones en el hogar. Investigadores que evaluado Los programas piloto concluyen que las IDA pueden aumentar el acceso a la propiedad de vivienda y la tenencia de activos financieros no jubilatorios entre los inquilinos. Para los programas de pequeña escala, los costos administrativos fueron relativamente altos ($ 60 por participante-mes). Los costos totales del programa dependerían de cuántos hogares fueran elegibles para participar y de la tasa de igualación de ahorros.
El presidencial demócrata de 2020 primarias llamó la atención sobre las cuentas de desarrollo infantil, a veces denominadas bonos para bebés. Residencia en investigar de los economistas Darrick Hamilton y William Darity, Jr., el gobierno federal podría establecer cuentas de ahorro para cada niño nacido en los EE. UU., con el tamaño del subsidio inicial determinado por la riqueza de la familia. Al igual que las IDA, los fondos se pueden retirar una vez que el niño cumple 18 años para usos calificados, incluida la educación, el inicio de un negocio o el pago inicial de una casa.
Usar la riqueza en lugar de los ingresos tiene dos ventajas. Primero, la riqueza indica con mayor precisión el nivel de recursos familiares disponibles. En segundo lugar, si bien un programa de bonos para bebés sería prima facie neutral en cuanto a la raza, debido a la importante brecha de riqueza entre las familias blancas y negras, la mayoría de las familias negras recibirían dotaciones iniciales más grandes. Dependiendo del diseño específico, Hamilton y Darity estiman que las tres cuartas partes de los niños recién nacidos podrían recibir algún financiamiento a través de una cuenta de desarrollo infantil, con un valor promedio de $ 20,000 y un máximo de $ 60,000. Según sus suposiciones, el programa costaría aproximadamente $ 60 mil millones por año (en dólares de 2012).
final de la línea de bolina
Ayude a todos los hogares a generar liquidez a corto plazo a través de cuentas de ahorro igualadas por el empleador
El valor acumulado de la vivienda, las IDA y las cuentas de desarrollo infantil están pensados como inversiones a largo plazo, similares a las cuentas de jubilación, como las IRA y los planes 401 (k). No se pueden retirar fondos de estas cuentas sin incurrir en costos de transacción, lo que disuade a los hogares de agotar sus ahorros anticipadamente. Pero todos los hogares, tanto propietarios como inquilinos, se beneficiarían de tener algunos ahorros a los que se pueda acceder más fácilmente, para ayudar a cubrir gastos a corto plazo como reparaciones de emergencia de automóviles o atención médica de urgencia.
Las disparidades de riqueza entre las familias blancas, negras y latinas o hispanas también son evidentes en la cantidad de ahorros de emergencia que tienen (Figura 3). Casi el 99% de las familias blancas tienen algunos activos líquidos; el valor de esos activos es de aproximadamente $ 8,100, comparado con $ 1,500 para familias negras y $ 2,000 para familias latinas o hispanas.
La economía del comportamiento ofrece algunas ideas sobre por qué la mayoría de las personas ahorran menos de lo que pretenden. Es parte de la naturaleza humana que las personas valoren mucho la felicidad a corto plazo, mientras tienen problemas para imaginar los costos a largo plazo de los ahorros inadecuados (pobreza en la vejez, por ejemplo). Las lecciones de la economía del comportamiento han influido en el diseño de los planes de jubilación y han dado lugar a tasas de inscripción más altas; también podrían utilizarse para establecer programas exitosos que alienten el ahorro para necesidades a corto plazo.
Un modelo propuesto por expertos en finanzas del hogar es un plan de ahorro de emergencia administrado a través de empleadores que opera de muchas maneras como un 401 (k). Los trabajadores se inscribirán automáticamente en el plan, una técnica utilizada por las cuentas de jubilación para fomentar una mayor participación (pero podrían optar por no participar). Según el plan, un porcentaje designado del cheque de pago semanal (o mensual) del trabajador se depositaría en una cuenta de ahorros, que se mantendría separada tanto del depósito directo regular del trabajador como de cualquier plan de jubilación patrocinado por el empleador o cuentas de ahorro para la salud. Separar los fondos en diferentes recipientes ayuda a la contabilidad mental de las personas; El pago regular depositado en una cuenta corriente es para gastos típicos, mientras que los fondos en una cuenta de ahorros de emergencia son para gastos inesperados en días difíciles. Las contribuciones de los empleados individuales podrían ser igualadas por sus empleadores, con el incentivo de que los trabajadores económicamente seguros serán más productivos. Permitir que los ahorros se deduzcan de la renta imponible, similar a los planes 401 (k) y el seguro médico proporcionado por el empleador, alentaría aún más la participación.
Si bien alguna versión de esto podría diseñarse con subsidios públicos mínimos (dependiendo del tratamiento fiscal del ahorro), una vez que exista el mecanismo, también podría adaptarse para incluir subsidios (igualación pública de contribuciones individuales y / o de empleadores) para trabajadores de bajos ingresos. . Ofrecer una versión pública para trabajadores autónomos, pequeñas empresas y otras personas cuyos empleadores no ofrecen el programa es otra extensión potencial (conceptualmente similar a los planes de seguro médico estatales bajo la Ley de Cuidado de Salud a Bajo Precio).
Conclusión
Durante décadas, EE. UU. Ha dependido en gran medida de la propiedad de la vivienda como estrategia para la creación de riqueza en los hogares. Esto ofrece algunas características útiles, en particular, un mecanismo de ahorro forzoso y protección contra los alquileres que aumentan más rápido que los ingresos. Pero también existen limitaciones tanto desde una perspectiva individual como social. La vivienda no está diversificada ni es líquida, por lo que es un riesgo para los hogares. Décadas de discriminación racial en los mercados de vivienda e hipotecas han excluido en gran medida a los hogares negros, latinos o hispanos de la propiedad de vivienda. La dependencia excesiva del valor líquido de la vivienda también incentiva a los propietarios a luchar contra inversiones (como viviendas asequibles) que tendrían beneficios sociales generalizados.
Un conjunto más equilibrado de políticas fiscales federales podría apoyar a los compradores de vivienda por primera vez, incluidas las poblaciones a las que el sistema de viviendas ha discriminado históricamente, al tiempo que permitiría tanto a los inquilinos como a los propietarios generar ahorros a través de vehículos alternativos.
Informe producido por Metro de Brookings