El gobierno federal tiene una real problema. El inventario de bienes inmuebles del gobierno (edificios, estructuras y terrenos) es tan grande y diverso como la misión federal. Sin embargo, las reglas presupuestarias que rigen la inversión en estos activos son un instrumento contundente que ocasiona graves daños colaterales. La reforma de estas reglas permitiría al gobierno reducir su huella inmobiliaria y modernizar su infraestructura heredada para el 21S tsiglo y ahorrar miles de millones de dólares.
El gobierno federal posee o alquila aproximadamente 360,000 edificios y 3,3 mil millones de pies cuadrados de espacio —Seis veces más que todo el espacio de oficinas comerciales en Manhattan. Aunque la mayoría de los edificios están ubicados en bases militares, el inventario también incluye juzgados y edificios de oficinas federales, oficinas de correos, puertos de entrada terrestres, instalaciones de procesamiento de impuestos del IRS, centros de llamadas de la Administración del Seguro Social, oficinas de campo del FBI, laboratorios del Departamento de Energía, veteranos 'hospitales y otras oficinas civiles. El inventario federal de bienes raíces incluye también unas 485.000 estructuras, desde monumentos nacionales hasta presas y diques.
Al igual que las carreteras y los puentes que se derrumban de nuestra nación, los edificios y estructuras del gobierno federal sufren por el envejecimiento y el abandono. La Oficina de Responsabilidad Gubernamental incluye administración federal de bienes raíces en su lista de alto riesgo debido al estado de deterioro de muchas instalaciones de propiedad federal y la dependencia excesiva resultante del gobierno en el costoso espacio arrendado.
Uno de los principales culpables de esta crisis es el tratamiento presupuestario (puntuación) del gobierno federal de los arrendamientos y las empresas público-privadas, tal como se expone en un documento técnico que se desconoce fuera de los círculos inmobiliarios federales. La Oficina de Gestión y Presupuesto (OMB) emitió Apéndice B de la Circular A-11 en 1991 en respuesta a una tormenta perfecta de condiciones en la década de 1980 que llevaron a las agencias federales a abusar de su autoridad de arrendamiento; lo más notable es que el Departamento de Defensa (DoD) utilizó arrendamientos para adquirir barcos y aviones (que no eran de combate). A-11 establece criterios para distinguir un arrendamiento de capital, para el cual el valor actual neto del costo total del arrendamiento debe registrarse en el presupuesto de una agencia (puntuado) en el año en que se celebra el arrendamiento, de un arrendamiento operativo, que se puede puntuar año por año.
La Circular A-11 ha tenido un impacto dramático en la administración federal de bienes raíces. Primero, puso fin al uso prolongado de arrendamientos-compras por parte de la Administración de Servicios Generales (GSA), entre otras agencias: bajo ese arreglo, que es común en el sector comercial, el arrendamiento se estructuró de manera que le diera al arrendatario (gobierno) eventuales propiedad del edificio. Según A-11, cualquier arrendamiento que resulte en propiedad del gobierno se trata como un arrendamiento de capital, lo que lo hace inasequible. En segundo lugar, la OMB y la Oficina de Presupuesto del Congreso (CBO) han ampliado gradualmente el alcance de la A-11 para excluir la mayoría de las empresas público-privadas destinadas a financiar la adquisición federal de activos de capital.
OMB y CBO defienden las reglas de puntuación del A-11 por dos motivos. Uno es el costo: arrendamientos-adquisiciones y empresas público-privadas son formas de financiamiento de terceros, e invariablemente es más costoso para el gobierno federal utilizar financiamiento de terceros que comprar un activo de capital directamente. Eso es así porque incluso las mejores tasas de interés privadas superan la tasa a la que el Tesoro de los EE. UU. Puede pedir prestado. La otra justificación para A-11 es la transparencia: al igual que un plan de cuotas, las compras de arrendamiento y las empresas público-privadas ocultan el compromiso de costos reales a largo plazo del gobierno, lo que lleva a una toma de decisiones subóptima en el proceso presupuestario anual.
El argumento de los costos de los anotadores es estrictamente correcto: es Es menos costoso para el gobierno federal comprar un edificio (o la renovación de un edificio) directamente que financiarlo en forma privada. Pero su premisa de que las agencias federales podrían cubrir los grandes picos de financiamiento de un año que requieren tales compras ha demostrado ser falsa durante un período de 23 años de presión presupuestaria implacable. El resultado ha sido un ejemplo de libro de texto de consecuencias no deseadas: al carecer de los recursos presupuestarios para cumplir con los requisitos reales de las instalaciones, las agencias federales han recurrido a prácticas más costosas, y no más transparentes, que las que A-11 fue diseñada para combatir.
Una de esas prácticas es la dependencia de los arrendamientos operativos a corto plazo para cumplir con los requisitos de las instalaciones federales a largo plazo. Desde 1990, el inventario de GSA de espacios de propiedad federal ha aumentado solo ligeramente, mientras que su inventario arrendado se ha duplicado en tamaño (medido por la cantidad de pies cuadrados). El arrendamiento es generalmente más costoso que la propiedad, como reconocieron los encargados del puntaje, y los arrendamientos a corto plazo son más costosos que los arrendamientos a largo plazo porque aumentan el riesgo del arrendador. Los arrendamientos de GSA generalmente tienen un plazo de solo 10 años (un arrendamiento más largo corre el riesgo de ser calificado como arrendamiento de capital), aunque los inquilinos federales de GSA permanecen en sus contratos de arrendamiento por mucho más tiempo, 27 años en promedio. El administrador de la GSA, Dan Tangherlini, dijo recientemente al Congreso que al gobierno federal le cuesta el doble de arrendar que de comprar o construir una instalación.
Considere la nueva sede (2008) del Departamento de Transporte (DOT), que GSA ubicó en el río Anacostia en el sureste de DC en parte para estimular el desarrollo allí. GSA alquila el Edificio de 1,35 millones de pies cuadrados , que fue diseñado con DOT en mente, para $ 45 millones al año bajo un arrendamiento operativo de 15 años (un arrendamiento de 20 años se habría calificado como arrendamiento de capital). Según A-11, a GSA no se le permitió negociar un contrato de arrendamiento que hubiera otorgado al gobierno la propiedad del edificio al final de, digamos, 25 años o que hubiera incluido un descuento importante en el precio de mercado al final del arrendamiento del edificio. (otro arreglo que es común en el sector privado). Por lo tanto, al cabo de 15 años, después de haber gastado unos $ 675 millones para construir un edificio que costó mucho menos que eso (alrededor de $ 400 millones) y sin tener capital para demostrarlo, GSA tendrá que extender el arrendamiento operativo o renovarlo. competir con el requisito. Incluso si el propietario está dispuesto a vender el edificio a GSA en ese momento, el precio será mucho más alto que el precio equivalente de 2008 debido a todo el desarrollo anclado federalmente que se ha producido a su alrededor.
Además de obligar a las agencias federales a depender de los arrendamientos a corto plazo para cumplir con los requisitos de las instalaciones a largo plazo, A-11 ha llevado a las agencias a posponer la inversión de capital en sus instalaciones. Las agencias con los inventarios más grandes (DoD, GSA y Asuntos de Veteranos) tienen una acumulación de requisitos no financiados para renovaciones importantes y nuevas construcciones cuyo precio probablemente exceda los $ 100 mil millones. Aunque el aplazamiento ha reducido los gastos federales y los déficits a corto plazo, la inversión diferida es una mala estrategia, como cualquier propietario sabe: no solo es más caro operar un edificio en mal estado, sino que el costo de solucionar los problemas se multiplica con el tiempo. Además, aunque muchas agencias quieren reducir su huella inmobiliaria para liberar fondos para el personal y las actividades que apoyan directamente sus misiones, el costo inicial de consolidación es prohibitivo. Cubrir ese costo de capital, incluido el traslado de agencias de costosos arrendamientos a edificios de propiedad federal, podría ahorrarle al gobierno miles de millones de dólares.
Si las consecuencias no deseadas son el Anexo A en el caso contra A-11, el Anexo B es lo que sucedió después de que OMB otorgó al Departamento de Defensa una exención de A-11 en 1997. La Iniciativa de Privatización de Viviendas Militares, en la que se permitió a los Servicios asociarse con el sector privado para abordar la falta de vivienda adecuada para las familias de militares, ha tenido un gran éxito. Los desarrolladores han igualado la inversión de $ 2.3 mil millones del DoD por un factor de 6, generando 200,000 unidades de viviendas nuevas y renovadas construidas y mantenidas según los estándares del mercado. Aunque el Departamento de Defensa considera que la privatización de la vivienda familiar es su esfuerzo más importante y rentable para mejorar la calidad de vida de los miembros del Servicio, los anotadores lo ven como el caballo que salió del granero: CBO criticó públicamente a OMB por aprobar la iniciativa, y OMB ha intentado repetidamente caminar de regreso.
Las reglas de puntuación A-11 son un instrumento contundente. Se basan literalmente en las reglas de la Junta de Normas de Contabilidad Financiera sobre cómo las corporaciones, las corporaciones que pueden pedir prestado dinero para financiar inversiones de capital, deben tratar un arrendamiento con fines impositivos y de divulgación. El uso de esas reglas por parte de los anotadores para dictar cómo las agencias federales deben financiar las adquisiciones de capital es un tramo cuestionable. Además, existen mejores formas de abordar la preocupación legítima de que las agencias emprendan proyectos que conlleven costos de financiamiento inaceptables. Por ejemplo, en lugar de puntuar el costo de una empresa público-privada en su totalidad (el enfoque actual de todo o nada según A-11 que efectivamente excluye tales empresas), OMB podría puntuar solo el diferencial entre el valor actual neto del valor real. costo y el costo del proyecto si fuera financiado por el gobierno federal.
Con agencias desesperadas por abordar las necesidades de sus instalaciones, ha surgido una industria artesanal en busca de formas de eludir las reglas A-11. ¡Suficiente con eso! Es hora de que los responsables de la formulación de políticas y los responsables de la gestión de puntuaciones debatan los primeros principios. Los anotadores insistirán en que los méritos de las empresas público-privadas y las adquisiciones por arrendamiento no vienen al caso; A-11 solo se ocupa de la presupuestación adecuada. Pero cuando un presupuesto adecuado hace que el gobierno federal haga cosas tontas, seguramente eso es motivo de discusión. Las apuestas son altas. Es el momento adecuado. Que comience el debate.