Edward DeMarco, el director temporal de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, continúa soportando duras críticas por negarse a permitir que Fannie Mae y Freddie Mac paguen reducciones de capital a gran escala para prestatarios sumergidos (aquellos que deben más de lo que valen sus casas) o para facilitar las refinanciaciones para quienes están atrapados con hipotecas con tasas de interés altas.
El asediado regulador dice que simplemente está tratando de evitar que Fannie y Freddie se sumen a los más de $ 190 mil millones en pérdidas que los contribuyentes han cubierto desde septiembre de 2008. Pero el representante Elijah Cummings lo ha calificado como el mayor obstáculo que se interpone entre nuestra nación y la recuperación de la mercado inmobiliario. Los demócratas de la Cámara de Representantes lo acusaron de ocultar datos que supuestamente prueban que las reducciones de capital ahorrarían dinero y reducirían las ejecuciones hipotecarias. Y el representante Barney Frank ha pedido su renuncia.
Golpear a DeMarco puede resultar catártico para los responsables políticos que buscan culpar a la crisis económica. Sin embargo, el remedio propuesto - hacer que los contribuyentes paguen por amortizaciones de capital y refinanciaciones masivas - haría poco para resolver los problemas de vivienda de la nación.
Considere las matemáticas sobre reducciones de capital. Hay 11,1 millones de propiedades residenciales con hipotecas subacuáticas, de las cuales solo alrededor de 3 millones están respaldadas por Fannie y Freddie. Casi el 80 por ciento de esos 3 millones de prestatarios, sin embargo, están al día con su hipoteca, lo que demuestra su compromiso y capacidad para realizar pagos sin una reducción del capital. En consecuencia, las amortizaciones de capital para ellos simplemente transferirían dinero de los contribuyentes a los prestatarios, con un efecto mínimo en la prevención de ejecuciones hipotecarias.
Ayuda federal dirigida
Apuntar a la reducción del capital al 20 por ciento de los prestatarios sumergidos con préstamos Fannie y Freddie morosos (aproximadamente 600,000 en total) tiene el potencial de prevenir algunas ejecuciones hipotecarias, pero a un precio demasiado alto. Es extremadamente difícil orientar la ayuda federal a un grupo selecto de prestatarios sin ofrecer un incentivo para que otros prestatarios dejen de pagar sus hipotecas. De hecho, la investigación de Christopher Mayer, Edward Morrison, Tomasz Piskorski y Arpit Gupta de la Universidad de Columbia encontró un aumento estadísticamente significativo en dicho comportamiento estratégico en respuesta a los anuncios de reducción de capital.
El presidente Barack Obama propuso utilizar el dinero no gastado del Programa de Alivio de Activos en Problemas para compensar las posibles pérdidas de Fannie y Freddie por reducciones de capital. Los contribuyentes seguirían pagando, pero la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda podría cumplir con su mandato legal de evitar pérdidas en las dos firmas mismas.
Incluso esto ofrecería un beneficio escaso. La reducción del capital rara vez es apropiada para prestatarios subacuáticos que no han realizado un pago de hipoteca en más de seis meses; es demasiado tarde para que la mayoría de ellos eviten la ejecución hipotecaria. Por esa razón, la propuesta del presidente se centra en los prestatarios sumergidos que han realizado un pago de hipoteca en los últimos seis meses. Pero solo alrededor del 10 por ciento de los préstamos de Fannie y Freddie cumplen con ese criterio. Por lo tanto, una política tan específica ayudaría solo a unos 60.000 prestatarios subacuáticos.
Una lógica similar socava las propuestas de refinanciamiento respaldado por el gobierno de propietarios de viviendas morosos y sumergidos para permitirles aprovechar las bajas tasas de interés actuales. Aquellos que están al día con sus préstamos se beneficiarían de una tasa de interés más baja, pero dado que sus pagos están al día, sus casas no corren el riesgo de ejecución hipotecaria. (La mayoría de los propietarios que ya están en mora no podrán pagar sus préstamos ni siquiera con una tasa de interés más baja).
equinoccio de primavera y pascua
En última instancia, se necesitan una economía más fuerte y un crecimiento del empleo más sólido para impulsar la demanda de vivienda, impulsar los precios y la construcción, y finalmente poner fin a la crisis de ejecuciones hipotecarias.
Presión baja
Mientras tanto, los reguladores pueden alentar a los programas a convertir las ejecuciones hipotecarias en alquileres, lo que ayudará a aliviar la presión a la baja sobre los precios de las viviendas. También ayudaría a eliminar algunas de las incertidumbres que disuaden a los prestamistas potenciales de asumir riesgos relacionados con la vivienda, incluida la dificultad de recuperar una casa de un prestatario moroso y la amenaza de demandas judiciales como resultado de préstamos que se deterioran sin culpa del prestamista, como un prestatario que pierde su trabajo.
El gobierno federal también podría reducir las incertidumbres sobre la validez de los sistemas de registro electrónico de hipotecas que se utilizan para mantener la información del título, que es esencial para que las hipotecas se empaqueten y vendan a los inversores. Los formatos estándar para los datos de títulos preservarían el control local al tiempo que facilitarían inversiones en viviendas a gran escala. De manera similar, una mejor coordinación de la información sobre los segundos gravámenes facilitaría algunas modificaciones que dependen de la negociación entre los propietarios de la hipoteca primaria y el segundo gravamen.
A medida que continúa el ajuste de la vivienda, debemos evitar tomar medidas que logren poco al mismo tiempo que brindan incentivos para que los prestatarios no cumplan con sus obligaciones. Tales esfuerzos solo prolongarán el problema. A los defensores de las amortizaciones y refinanciaciones masivas les conviene tener a DeMarco para jugar que que acceda a otro programa costoso y contraproducente.