Antes de mediados del siglo XX a nadie se le hubiera ocurrido hacer una pregunta así. El poder de mercado de las ciudades fue manifiesto. Lugares como Nueva York y Chicago dominaban la economía estadounidense. Las ciudades medianas y pequeñas bullían de gente e industria. Pero en los últimos 50 años las cosas han cambiado. La metrópoli estadounidense se ha desplazado hacia un desarrollo de baja densidad que depende menos del núcleo urbano, y ahora se cuestiona el poder de mercado de las ciudades. Aún así, la respuesta a si las ciudades tienen futuro en el mercado es un rotundo sí. Las ciudades conservan una fuerza sorprendente con respecto a su densidad, infraestructura y ubicación central que posicionará a muchas de ellas para competir eficazmente en la nueva economía metropolitana.
Sin embargo, comprender completamente el potencial de mercado de las ciudades requiere reconocer su diversidad y la naturaleza compleja de los mercados dentro de ellas. Por ciudades me refiero a lugares de densidad moderada a alta que se encuentran en o cerca del núcleo de su región. Sus características únicas no se pueden reproducir fácilmente en los suburbios.
Para este análisis, identifico tres clases de ciudades centrales: globales, nacionales y regionales. Cada clasificación se basa en la relación única de una ciudad en particular con los mercados mundiales, la economía nacional y la actividad del mercado local o regional. También identifico tres tipos de mercado (según su desempeño en relación con el promedio del mercado nacional) que generalmente se encuentran en las ciudades centrales: sobrealimentado, vibrante y emergente. Una ciudad individual puede contener los tres mercados, y cualquier tipo de mercado puede existir en cualquier nivel de ciudad (ver figura 1).
El desglose de las funciones complejas de las ciudades y sus mercados de esta manera permite comprender mejor el poder de mercado de las ciudades y también sugerir estrategias adecuadas para promover ese poder.
Tres clases de ciudades
Las ciudades varían en tamaño y función. La tipología de ciudades globales, nacionales y regionales está adaptada de Peter Hall's Globalización y ciudades del mundo . Hall agrupa a las ciudades según el papel que desempeñan en las economías internacionales, nacionales y locales, una buena forma de comprender cómo operan los distintos mercados dentro de ellas. Debido a que la economía actual es global, cada ciudad es parte de un sistema de ciudades mundial funcional. Pero las ciudades globales están en la cúspide del orden urbano mundial y son cualitativamente diferentes de las ciudades nacionales o regionales.
Ciudades globales son epicentros de la actividad humana que ayudan a impulsar la economía global. Sus negocios se enfocan principalmente en servicios de información especializada, tales como servicios financieros, servicios médicos, servicios educativos y de salud y turismo. También son centros de innovación cultural, gran parte de la cual llega al comercio. La ciudad global es un lugar de muy alta densidad en términos de edificios y población. Las empresas que prosperan en el centro de una ciudad global requieren mucha información y se benefician de la proximidad de empresas similares. Pocas ciudades son lo suficientemente grandes e importantes como para ser consideradas ciudades globales. Nueva York, Londres y Tokio se encuentran entre ellos.
Ciudades nacionales son capitales políticas, comerciales o culturales. Por ejemplo, Washington, D.C., es un centro para el gobierno, Los Ángeles para el entretenimiento, Atlanta para los servicios de medios. La mayoría se asemejan a ciudades globales pero operan a menor escala o solo en sectores seleccionados del comercio. Algunas ciudades nacionales, como Los Ángeles, están al borde de ser ciudades globales. La diferencia es de grado y rango de funciones. La ciudad global es tan grande, densa y diversa que facilita las industrias y estilos de vida urbanos más innovadores. Las ciudades nacionales se acercan, pero no coinciden del todo, con la singularidad de las ciudades globales. Una ciudad nacional puede actuar como una ciudad global en una esfera limitada, como lo hace Chicago con su bolsa de productos básicos de importancia internacional o Los Ángeles con su vasta industria del entretenimiento, pero no ofrece servicios especializados a nivel global en múltiples sectores.
Ciudades regionales —Más pequeños en tamaño y esfera de influencia que las ciudades nacionales— son los núcleos tradicionales de las regiones locales: Cleveland; Siracusa; Kansas City, Misuri. Nuevamente, ocasionalmente una ciudad regional mantiene una especialización a nivel nacional, como la concentración de cervecerías en Milwaukee, pero generalmente no operan a nivel nacional. Históricamente, las ciudades regionales eran los centros bancarios, minoristas, de entretenimiento y de mercado a través de los cuales fluían todos los bienes y productos locales. Si bien sigue siendo importante, este tipo de ciudades ahora tienen la mayor competencia del desarrollo suburbano más nuevo. Ya no son el único centro de una región. Por ejemplo, los centros de las ciudades regionales a veces contienen menos espacio para oficinas que una ciudad suburbana o periférica de buen tamaño. Pero a menudo continúan liderando sus regiones en turismo (porque son más antiguas e históricamente más significativas) y también proporcionan viviendas para ciertos nichos de estilo de vida: núcleos urbanos vitales y amigables para los peatones que ofrecen un antídoto para los suburbios estandarizados, extensos y más nuevos.
Tres tipos de mercados
El poder económico de las ciudades también está determinado por los tres tipos de mercados que florecen dentro de ellas.
El mercado sobrealimentado es un área de una ciudad cuyas valoraciones de mercado exceden el promedio del mercado nacional para América metropolitana. Los mercados sobrealimentados también se caracterizan por la velocidad a la que se modifican los precios de los valores de mercado, también a tasas superiores al promedio del mercado nacional para América metropolitana. Los mercados supercargados tienden a ser más prósperos, contienen una mayor diversidad de demanda de los consumidores y presentan estilos de vida que marcan tendencias. Los mercados comerciales sobrealimentados, como los que se encuentran en el distrito comercial central de una ciudad, tienden a liderar a sus contrapartes suburbanas en términos de innovación, productividad y servicios especializados. Los mercados sobrealimentados suelen presentar una demanda de vivienda en auge con precios en aumento.
Algunos de los mercados sobrealimentados más conocidos de Estados Unidos se encuentran en ciudades globales o nacionales como Nueva York, San Francisco, Chicago y Boston. Por ejemplo, Silicon Alley de Nueva York, originalmente construido alrededor de los negocios gráficos y publicitarios de la ciudad, ahora cuenta con un número creciente de empresas multimedia. En los últimos dos años y medio, el número de empresas dedicadas al desarrollo de sitios web, comercio electrónico y marketing se ha duplicado, y se espera que continúe esta tasa de crecimiento.
No todos los mercados sobrealimentados se encuentran en nuestras ciudades más grandes. Por ejemplo, el mercado regional sobrealimentado de Lower Downtown (LoDo) en el centro histórico de Denver es quizás el entorno urbano más antiguo de Intermountain West. Debido a que la mayoría de los edificios de la región se construyeron después de la Segunda Guerra Mundial, los edificios históricos de LoDo adquieren un mayor valor. Los almacenes reconvertidos de LoDo contrastan marcadamente con las viviendas nuevas en los muchos suburbios planificados según el plan maestro de Denver. El nicho sirve bien a LoDo. Desde 1990, sus residencias se han revalorizado más rápido que la mayoría de las casas suburbanas. El espacio de loft premium que hace varios años hubiera sido difícil de vender por $ 50 el pie cuadrado ahora se vende fácilmente a $ 250 y más.
Mercados vibrantes cuentan con apreciación de precios moderados a altos, disfrutan de una subcultura única o poseen atributos físicos o centros de entretenimiento que atraen tanto a turistas como a residentes en sus respectivas áreas metropolitanas. Los mercados dinámicos son a menudo, pero no necesariamente, de alto nivel. Los ejemplos incluyen Carytown de Richmond, un área de tiendas y restaurantes que atrae a personas de toda la ciudad y la región. Astoria de la ciudad de Nueva York, otro mercado vibrante, es uno de los vecindarios con mayor diversidad étnica del país. Si bien de ninguna manera es exclusivo, es una comunidad próspera repleta de tiendas minoristas, restaurantes, servicios y viviendas asequibles (en comparación con el resto de la ciudad). Por último, en el distrito Ironbound de Newark, un barrio de clase trabajadora portuguesa y brasileña, los precios de la vivienda ahora alcanzan o incluso superan el promedio regional del área metropolitana de Nueva York. El distrito Ironbound muestra que incluso una ciudad de bajo rendimiento puede tener un mercado vibrante.
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Mercados emergentes se desempeñan por debajo del promedio del mercado nacional y tienen el camino más largo para alcanzar su máximo potencial. Pero si lo hacen, las ganancias serán grandes. LeDroit Park en Washington, D.C., es un ejemplo de un mercado emergente cuyos muchos activos pasados por alto podrían usarse para atraer inversiones significativas al vecindario. El embalse MacMillan, un parque diseñado por el famoso arquitecto paisajista Frederick Law Olmsted, Jr., limita con el vecindario, pero ahora no se usa y está en mal estado. El parque LeDroit tiene una gran cantidad de casas históricas y se encuentra a 10 minutos en coche del National Mall. Cuenta con al menos dos estaciones de metro y se encuentra a poca distancia a pie de la Universidad de Howard, una de las universidades históricamente negras más distinguidas del país. Esta comunidad, con sus muchos activos y profundos recursos culturales, es un recurso altamente comercializable para la ciudad de Washington.
El futuro de las ciudades
Como demuestra la tipología de ciudades descrita anteriormente, cada ciudad tiene un papel único dentro de un contexto global, nacional y regional y cada una tiene su propia mezcla distintiva de mercados. El futuro de cada ciudad depende de un conjunto complejo de influencias relacionadas con su función económica y social local, nacional o global. Se ha escrito mucho sobre Nueva York como centro mundial. Pero, ¿qué pasa con Baltimore, Newark, Albuquerque? Todas estas ciudades juegan un papel importante en sus mercados individuales. Sin embargo, para que cada uno alcance su máximo potencial, las políticas y estrategias deben considerarse en el contexto de sus distintos atributos y circunstancias. Construir complejos deportivos o lugares portuarios porque otras ciudades los tienen puede ser un error costoso. Un estadio deportivo de gran tamaño, por ejemplo, en una pequeña ciudad regional llena principalmente de mercados emergentes, podría llevar a la ciudad a la bancarrota. Financiar atracciones que requieren un mercado nacional en una ciudad que solo cumple un rol local único también podría ser un desastre. De manera similar, eliminar las estructuras más antiguas de una ciudad regional para construir un centro comercial en el centro puede perder su ventaja comparativa en apariencia histórica. Todas las ciudades deben adoptar estrategias que refuercen su papel en la economía y se basen en los mercados distintivos que prosperan en su interior.
El poder de mercado de las ciudades sigue siendo fuerte debido al papel único que desempeñan en todos los niveles. Las ciudades más grandes (globales y nacionales grandes) poseen mercados centrales que son tan grandes, densos y diversos que incluso los grandes grupos comerciales suburbanos generalmente no pueden replicarlos. La infraestructura de la nueva economía de alta tecnología también favorece a las ciudades globales y nacionales. Por ejemplo, los puntos de presencia (POP), que proporcionan acceso de gran volumen a Internet, teóricamente pueden ir a cualquier parte. Pero tienden a concentrarse en lugares donde la densidad de población y negocios es alta debido a los ahorros de costos asociados con distancias más cortas entre usuarios intensivos.
Las ciudades más pequeñas o regionales también tienen sus puntos fuertes. A menudo son más sutiles y surgen de su singularidad de lugar. Los suburbios de Seattle y Minneapolis, o incluso Dallas, difieren poco entre sí. Norte, sur, este y oeste, los patrones de desarrollo suburbano de rutina con el desarrollo comercial de franquicia que lo acompaña y las tiendas de franquicia nacional son muy similares. Por el contrario, las ciudades de Seattle, Minneapolis y Dallas se diferencian entre sí de muchas formas. De hecho, son depósitos de diferencias regionales y cultura vernácula. En un mundo de suburbios monótonos y parecidos, la singularidad de las ciudades proporciona una valiosa firma de mercado. La combinación de edificios, personas y cultura en su mayoría no se puede replicar por fórmula. Por lo tanto, las ciudades regionales están bien posicionadas para beneficiarse de la economía de experiencias en expansión del turismo, el entretenimiento y el consumo de estilo de vida, que privilegia cada vez más los lugares y productos únicos sobre los genéricos.
Los mercados sobrealimentados, como su nombre lo indica, tienen un potencial de mercado obvio. Mantienen la ventaja que las ciudades siempre han tenido en la economía. Los mercados supercargados son ricos en información y están a la vanguardia de las nuevas tendencias de estilo de vida. Incluso las ciudades más modestas tienen su potencial sobrealimentado, especialmente aquellas que mantienen alguna calidad, a menudo una mezcla de arte, arquitectura y comodidades, que las distingue como lugares deseables para vivir. De esta forma, el poder de mercado de Santa Fe y Charleston está asegurado.
Los mercados vibrantes también tienen su ventaja, derivada de su distinción, tanto en la población como en el medio ambiente, de los suburbios. Como tales, representan un nicho de mercado que los suburbios no pueden llenar. Los desarrolladores de comunidades suburbanas minoristas y de planificación maestra se enfrentan a una tarea cada vez más difícil de distinguir sus proyectos de cualquier otro desarrollo suburbano de aspecto similar. Esto puede ser aún más cierto en las regiones más nuevas donde prácticamente todo el entorno construido data de las últimas décadas. Esto puede explicar por qué algunas ciudades centrales más antiguas se han vuelto tan deseables recientemente. Los mercados dinámicos suelen tener un fuerte componente turístico y de entretenimiento. Las tiendas y restaurantes de estos mercados atraen a gente de los suburbios y otras regiones.
Los suburbios no son solo genéricos, están sobreconstruidos. Ahí radica el potencial de los mercados emergentes. Considere Anacostia en Washington, DC, donde más de 50,000 personas son atendidas por solo dos supermercados. Comprender y satisfacer las necesidades y preferencias de los consumidores en este mercado podría resultar en un negocio en auge para una tienda de comestibles que se ubique allí. En una región donde los suburbios están saturados, los mercados emergentes ofrecen enormes oportunidades para el pionero de la vivienda o el comercio minorista.
La evolución de la metrópoli estadounidense puede proporcionar un apoyo adicional para las ciudades centrales. La investigación de la Fundación Fannie Mae muestra que el crecimiento dentro de las regiones ya no está contenido dentro de las ciudades centrales o incluso dentro de las ciudades periféricas. La nueva forma urbana no tiene bordes en muchos sentidos, donde vastas áreas de espacio urbano contienen todos los elementos de la ciudad esparcidos por campos abiertos y bosques. En este entorno, las ciudades centrales pueden emerger como los únicos centros reales que quedan en la región, proporcionando una ventaja competitiva para las funciones que se desempeñan mejor cuando se agrupan.
Diferentes ciudades, diferentes futuros
El mercado ha sido bastante eficiente a la hora de clasificar los tipos de lugares de trabajo que deben estar en el centro y los que no. Los procesos de trabajo altamente innovadores, que requieren múltiples insumos especializados y se consideran de alto riesgo, seguirán exigiendo la interacción personal con otras firmas y especialistas. El empleo especializado de orden superior seguirá gravitando hacia los centros urbanos.
Pero no hay dos centros urbanos (o barrios, para el caso) exactamente iguales. El uso de las tipologías de escala de ciudad y mercados puede ayudar a los responsables políticos a identificar con mayor precisión el potencial de cada ciudad y barrio. El futuro de todas las ciudades no será el mismo, pero al comprender mejor sus fortalezas individuales, podemos ayudarlas a lograr sus roles más productivos.