Nueve reglas para una mejor política de vivienda

A principios de este año, el secretario de HUD, Ben Carson, levantó las cejas cuando propuso cambiar la declaración de misión de la agencia , eliminando referencias a comunidades inclusivas y sostenibles. Los cambios en la declaración de misión de HUD reflejan un problema subyacente. Estados Unidos no tiene, ni ha tenido nunca, una visión integral de la política de vivienda. Más bien, muchas políticas separadas promulgadas por agencias gubernamentales federales, estatales y locales afectan los mercados de vivienda. Solo el 4 por ciento de los hogares estadounidenses (aproximadamente 5 millones de familias de bajos ingresos ) reciben subsidios de vivienda del gobierno federal. Pero la disponibilidad, la calidad, el costo y la ubicación de la vivienda son importantes para todos los estadounidenses.



En este artículo, examino seis objetivos que la política de vivienda debería intentar alcanzar y tres escollos que debería evitar. Los artículos futuros describirán las políticas actuales que impactan los resultados de la vivienda y cómo deben adaptarse para lograr mejor los objetivos sociales y económicos.

Figura 1: Qué hacer y qué no hacer con una buena política de vivienda





Figura 1: Hacer

Objetivo 1: La vivienda no debe dañar la salud y la seguridad de las familias o comunidades.

A finales del siglo XIX, a los reformadores progresistas les preocupaba cómo los edificios de viviendas ponían en peligro a las familias pobres. La falta de aire fresco y agua corriente, combinada con el hacinamiento, alentó a la propagación de enfermedades contagiosas . Las políticas como los estándares mínimos de calidad en la construcción son necesarias para proteger a las familias y las comunidades. A diferencia de épocas anteriores, las deficiencias de la calidad de la vivienda actual pueden no ser fácilmente observables por los posibles residentes. Ejemplos incluyen pintura a base de plomo o asbesto, que puede ser particularmente peligroso para los niños. Residentes de Flint, yo. y otras localidades sin saberlo, bebió agua no potable de los servicios públicos durante años. Los edificios mal diseñados o mantenidos también pueden dañar a los vecinos. Por ejemplo, fuego s en edificios inseguros causan daños humanos y económicos devastadores a las comunidades.



Objetivo 2: La información sobre las transacciones de vivienda debe ser clara, para que las personas y las empresas puedan tomar buenas decisiones.

Muchas actividades del mercado de la vivienda: buscar un apartamento de alquiler, firmar un contrato de arrendamiento, sacar una hipoteca -son transacciones legales y financieras complicadas . A menudo, una de las partes involucradas tiene más información que otras. Por ejemplo, durante el auge de la vivienda a mediados de la década de 2000, muchos prestatarios firmaron contratos hipotecarios que no entendieron completamente y no pudieron reembolsar. Para asegurarse de que las partes no celebren acuerdos que no comprendan o que no reflejen su verdadera disposición a pagar, la política pública debe exigir divulgaciones de información adecuadas y proporcionar reparación por retener deliberadamente información relevante.

Objetivo 3: La ubicación, la construcción y el mantenimiento de las viviendas deben mejorar la sostenibilidad y la resiliencia del medio ambiente.

Para mitigar los impactos ambientales, la política pública debe fomentar la ubicación cuidadosa de nuevas viviendas y un mayor uso de tecnologías y materiales de construcción limpios. Las casas son una de las fuentes primarias de consumo de energía , que requieren combustible y otros recursos naturales para la construcción, calefacción y refrigeración y las actividades diarias. Sistemas de transporte que trasladan a las familias entre sus hogares y sus trabajos consumen grandes cantidades de energía y generan emisiones de gases de efecto invernadero. Alojamiento Los patrones de ubicación, especialmente la proximidad al agua, también afectan la vulnerabilidad de las comunidades. a los impactos del cambio climático.

Objetivo 4: La oferta de viviendas debería poder expandirse para satisfacer la demanda.

Los formuladores de políticas estatales, regionales y nacionales deben reducir las barreras al suministro de vivienda erigidas por los gobiernos locales. El suministro de vivienda es fundamental para crecimiento económico . En las regiones donde la vivienda es escasa o demasiado cara, las empresas tendrán dificultades para contratar y retener trabajadores y los jóvenes retrasarán la formación de nuevos hogares. En conjunto, el la productividad de la nación sufrirá . Los gobiernos locales en algunas de las regiones más productivas del país, particularmente la costa oeste y el noreste, han adoptado una regulación del uso de la tierra demasiado restrictiva que limita el crecimiento de la vivienda y eleva los precios. Estas políticas son populares entre los propietarios de viviendas actuales, pero reducen el bienestar económico estatal y nacional. Además, excluyen sistemáticamente a los trabajadores jóvenes y a las familias de menores ingresos de vivir cerca de los centros de empleo y en comunidades que brindan oportunidades económicas .



Objetivo 5: Todas las familias deben tener acceso a vecindarios que ofrezcan oportunidades económicas.

Los formuladores de políticas deben reducir las barreras a los vecindarios de altas oportunidades, tanto prohibiendo la discriminación hoy como abordando las brechas de riqueza de larga data causadas por la discriminación pasada. El lugar donde viven las familias tiene implicaciones importantes para sus económico , físico , social y emocional bienestar. La ubicación es particularmente crítica para los niños: el vecindario en el que viven determina a qué escuelas asisten y qué niños se convierten en sus amigos. Durante la mayor parte de la historia de EE. UU., discriminación en la vivienda ha restringido a los afroamericanos de vivir en vecindarios de altas oportunidades. Cincuenta años después de la Ley de Equidad de Vivienda Prohibida la discriminación por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional, la mayoría de las áreas metropolitanas todavía sufren altos niveles de segregación racial y económica.

Objetivo 6: Ayudar a las familias pobres a lograr la estabilidad de la vivienda, aumentar sus ingresos.

Todas las familias necesitan un lugar seguro, estable y saludable para vivir. La inestabilidad de la vivienda y la tensión financiera persistente perjudican a las familias económico , físico, y bienestar emocional. Pero el 20 por ciento más pobre de las familias estadounidenses tiene muy pocos ingresos para pagar incluso una vivienda de calidad mínima. En la mayor parte de los EE. UU., Los problemas de asequibilidad para las familias pobres reflejan salarios bajos y trabajos insuficientes, no costos de vivienda excesivamente altos. Por tanto, la solución más directa es complementar los ingresos de las familias pobres. A menos que haya otros indicadores de que los mercados locales de vivienda no están funcionando bien (por ejemplo, el exceso de regulación está elevando los costos de la vivienda), es probable que las políticas del lado de la oferta introducir más distorsiones y ayudará a menos familias por la misma cantidad de dinero.

Error 1: no subsidie ​​la vivienda en algunos lugares más que en otros.

Los formuladores de políticas deben considerar los impactos de los programas que favorecen explícita o implícitamente ciertos tipos de ubicaciones. Por ejemplo, políticas de transporte que priorizan los automóviles y las carreteras sobre el transporte masivo se benefician implícitamente suburbios y zonas rurales , con impactos ambientales negativos. Asistencia federal para la reconstrucción de viviendas dañadas por incendios o huracanes Subvencionar áreas propensas a desastres naturales. y alentar la construcción futura en esos mismos lugares vulnerables.



Escollo 2: no subvencione la propiedad de la vivienda en lugar del alquiler.

La política fiscal de EE. UU. Proporciona subsidios mucho mayores a los propietarios de viviendas que a los inquilinos. Los propietarios pueden deducir los intereses pagados por sus hipotecas (hasta $ 750,000) y algunos impuestos locales sobre la propiedad de sus ingresos sujetos a impuestos federales. El tamaño de estos dos subsidios: aproximadamente $ 120 mil millones por año —Pequea los subsidios directos a los inquilinos de bajos ingresos (alrededor de $ 40 mil millones). La investigación académica ha debatido si la propiedad de una vivienda genera beneficios sociales más amplios: si los propietarios toman mejor cuidado de sus casas , son mas ciudadanos comprometidos , o son mejores padres. Pero el El tamaño de los posibles beneficios sociales no se acerca a la escala de los subsidios actuales. .

Escollo 3: no subvencione los bienes raíces por encima de otros mecanismos de creación de riqueza.

Los formuladores de políticas tienen razones claras para alentar a los hogares a acumular ahorros . Los ahorros protegen a los hogares de los días de lluvia, les permiten invertir en educación y pagar la jubilación. La vivienda es el activo financiero más grande para la mayoría de los hogares, por lo que la propiedad de la vivienda se ha visto como el mecanismo principal de creación de riqueza . Pero La propiedad de una vivienda también es financieramente arriesgada. . Subvencionando vivienda ocupada por el propietario más que otras clases de activos (como acciones y bonos), la política fiscal federal actual distorsiona los incentivos de los hogares para generar riqueza a través de canales menos riesgosos y más diversificados.

Conclusión

En los EE. UU., Los resultados esenciales de la vivienda están determinados en gran medida por la mano invisible del mercado: familias individuales que negocian con desarrolladores, propietarios y prestamistas del sector privado. Pero las políticas públicas tienen el potencial de mejorar la eficiencia y la equidad de los mercados de vivienda, si las políticas se diseñan e implementan cuidadosamente. Tener una idea clara de los objetivos que debe alcanzar la política de vivienda es un primer paso necesario. Los artículos subsiguientes abordarán qué hacen las políticas actuales y cómo podrían mejorarse.