La Administración Federal de Vivienda es un pilar en el sistema de financiación de la vivienda de nuestra nación. El programa ha servido como punto de entrada para millones de compradores de vivienda por primera vez en sus 80 años de historia, ayudando a muchas familias a subir la escalera de oportunidades a la clase media. Más recientemente, la FHA jugó un papel vital en la recuperación económica de la nación al continuar asegurando préstamos hipotecarios mientras el capital privado se reducía durante la crisis de la vivienda. Algunos argumentan que la acción de la FHA nos sacó del borde de otra Gran Depresión.
Sin embargo, el programa no es tan eficaz como puede y debería ser. Una razón importante que ha generado una discusión muy merecida últimamente es la necesidad de una mayor aclaración de la responsabilidad de los prestamistas de la FHA en virtud de la Ley de Reclamaciones Falsas. Ese estatuto impone daños triples contra cualquiera que presente un reclamo falso al gobierno, como un reclamo por pagos de seguro de la FHA. Todavía hay demasiada incertidumbre sobre qué tipos de errores pueden desencadenar esa responsabilidad, lo que puede resultar en multas varias veces superiores al monto del préstamo. Como resultado, los prestamistas son comprensiblemente cautelosos a la hora de otorgar un préstamo de la FHA que tiene incluso un riesgo modesto de incumplimiento. Esto ha llevado a que los prestamistas impongan superposiciones crediticias sobre los estándares de la FHA y provocó que muchos prestamistas más importantes se retiraran por completo de los préstamos de la FHA. Sin embargo, este problema es una manifestación de un problema mayor que genera muchos resultados negativos para los prestamistas, los consumidores y los contribuyentes. En el centro está la falta de recursos que deja a la FHA apenas manteniendo la operación unida, y mucho menos siendo capaz de abordar de manera proactiva las mejoras necesarias. El resultado es malo para los propietarios de viviendas, los prestamistas y los contribuyentes, y ha llegado a una etapa crítica.
Desde la crisis de la vivienda, los volúmenes de préstamos de la FHA se han recuperado de los niveles muy bajos que tuvo durante el auge de las hipotecas de alto riesgo privadas que desplazaron a los préstamos de la FHA. En 2015, los datos más recientes disponibles, la FHA proporcionó el 20 por ciento de todos los préstamos hipotecarios1y el 25 por ciento de los préstamos para la compra de vivienda. La FHA es aún más importante para los prestatarios de color, ya que proporciona casi la mitad de los préstamos para la compra de viviendas a prestatarios afroamericanos (47 por ciento) y latinos (49 por ciento). Dado el crecimiento de estos hogares y su papel clave en el mercado de la vivienda en general2, La contribución de la FHA ha sido fundamental. Sin embargo, todavía hay muy pocos préstamos para la compra de vivienda tanto en el mercado hipotecario general como para los prestatarios de color en comparación con las normas históricas antes del boom inmobiliario. Además, a medida que los prestamistas más grandes, que tienen más probabilidades de ser el objetivo de la acción de la FCA, abandonan el mercado, muchos de los préstamos actuales de la FHA están siendo proporcionados por prestamistas más pequeños y requieren recursos de supervisión aún mayores debido al mayor número de prestamistas FHA necesita supervisar.
Este aumento en el volumen de préstamos ha contribuido en gran medida a restaurar los niveles de capital de la FHA y su cartera de negocios se está desempeñando con solidez.3Sin embargo, debido a la estructura legal de la FHA, este crecimiento ha empeorado paradójicamente las operaciones básicas de la FHA. Según el estatuto de autorización de la FHA, todos sus ingresos van al Fondo Mutuo de Seguro Hipotecario (MMIF) y no se pueden utilizar para operaciones, incluso cuando esos gastos mejorarían eficientemente la solidez del MMIF. Como resultado, el éxito comercial de la FHA la ha dejado estirada para tener suficientes recursos para administrar sus préstamos. Un claro ejemplo de esto es que los sistemas hipotecarios de la FHA se ejecutan en sistemas COBOL que son tan antiguos que es un desafío asegurar a los programadores que pueden trabajar en ellos.
Esta falta de recursos frustra las acciones necesarias de la FHA en muchos frentes, incluidos los esfuerzos para abordar las preocupaciones de los prestamistas sobre la responsabilidad de la Ley de Reclamaciones Falsas. La FHA intentó abordar algunas de estas preocupaciones al diseñar un sistema para categorizar los defectos hipotecarios, que correctamente debería ser la base de un sistema de remedios y sanciones para los préstamos no conformes. Sin embargo, la FHA no tenía los recursos para implementar esta llamada taxonomía, por lo que se encuentra en el estante, sin usar, años después. En un nivel más amplio, esta falta de recursos hace que sea extremadamente difícil para la FHA ejercer cualquier sistema de control de calidad razonable. Como resultado, la Ley de Reclamaciones Falsas ha servido de alguna manera como sustituto de un sistema de control de calidad racional y proporcional. Ahora, con la presencia de muchos prestamistas nuevos más pequeños y más difíciles de supervisar que rara vez son lo suficientemente grandes como para atraer la revisión de la Ley de Reclamaciones Falsas, el desafío del control de calidad se agrava aún más.
La falta de recursos también impide que la FHA lleve a cabo otras reformas muy necesarias que beneficiarían a todos los constituyentes. Un problema continuo de los préstamos de la FHA ha sido la gran demanda de servicios de préstamos en dificultades. Un desafío importante para los administradores de la FHA es que deben llevar el préstamo durante las modificaciones y los gastos de modificación por adelantado. Por el contrario, las GSE compran los préstamos de los grupos durante este proceso, lo que reduce la carga para los administradores. El proceso de la FHA es costoso y riesgoso para los administradores y desalienta las modificaciones efectivas de préstamos, lo que produce malos resultados para el fondo de seguros y los prestatarios. En el entorno actual de tasas de interés hipotecarias en aumento, este problema empeorará mucho, ya que los administradores serán menos capaces de proporcionar alivio de pago y también se verán obligados a asumir el riesgo de un préstamo que tenga una tasa por debajo del mercado. La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) otorgó a la FHA autorización para comprar estos préstamos de los fondos comunes y producir mejores resultados, pero esto también ha languidecido debido a la falta de recursos para implementarlo.
La FHA hizo un intento hace algunos años de recaudar fondos adicionales para estas necesidades, pero encontró resistencia. Propuso una legislación que le autorizaba a evaluar una tarifa continua de 4 puntos básicos sobre los préstamos FHA existentes y futuros. La tarifa de los préstamos existentes habría procedido de los ingresos del administrador y, como era de esperar, se opuso. Sin embargo, incluso sin esta nueva tarifa, HERA ofreció una alternativa. HERA autorizó $ 25 millones al año durante 5 años a partir de un subsidio crediticio negativo, ingresos del MMIF, que se utilizarán para actualizaciones específicas del sistema y control de calidad. [HERA seg. 2126] Esto estaba condicionado a que se cumpliera el índice de capital legal de la FHA, y la FHA estuvo por debajo de este estándar durante varios años, por lo que esta disposición nunca se implementó. Este enfoque se justifica nuevamente, ya que la FHA ha superado sus estándares de capital requeridos en la actualidad.
Satisfacer la necesidad crítica de mayores recursos en la FHA es un componente clave de reformar no solo la incertidumbre de la Ley de Reclamaciones Falsas, sino también para permitir que el programa de la FHA funcione de manera sólida e implemente otras reformas muy necesarias. Estos gastos específicos, monitoreados cuidadosamente, producirían ahorros netos sustanciales para el MMIF, protegiendo a los contribuyentes, y promoverían materialmente el mercado de la vivienda, las oportunidades para los propietarios y la economía en general.