Los factores y las implicaciones del aumento de los precios de la vivienda en Taiwán

Los medios de comunicación taiwaneses dicen que la vivienda en Taipei es tan cara que el hogar promedio no tendría que comer ni beber durante más de quince años para ser propietario de un lugar. [1] Usan esta estadística para explicar los altos costos de la vivienda y la dificultad de lograr la propiedad de la vivienda. Los precios vertiginosos también han convertido la vivienda en un problema político. Aumentar la oferta de vivienda social o encontrar métodos para frenar el alza de precios se ha convertido en un tema clave en todas las elecciones importantes desde 2010. Las posibles soluciones de vivienda están en constante debate y, debido a la resistencia de diferentes grupos de interés, avanzan lentamente.

¿Qué tan cara es la vivienda en Taipei? El cálculo popular de quince años sin comer ni beber para ser propietario de un lugar se basa en la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso familiar anual medio, que aumentó de 8,9 a 15,7 entre 2005 y 2014. [2] Según una encuesta similar realizada por Demographia International Housing Affordability Survey, la proporción es de 17 para Hong Kong y 10,6 para Vancouver, dos de las ciudades más inasequibles del mundo, con Londres en 8,5 y San Francisco en 9,2. [3] Esto convierte a Taipei en una de las ciudades más inasequibles del mundo. [4] El hogar promedio en Taipei tiene que pagar dos tercios de sus ingresos por una hipoteca, que está muy por encima del 30 por ciento, que se considera el límite asequible (ver Tabla 1). [5]

Desde 2005, los precios de la vivienda se han más que duplicado en Taipei. El apartamento promedio de 30 ping (1067.4 pies cuadrados) cuesta alrededor de $ 620,000 (USD). Si bien Taipei ha experimentado los aumentos más graves, los precios están aumentando en todo Taiwán. Entre 2005 y 2014, los precios promedio de la vivienda en Taiwán aumentaron un 70 por ciento y han superado continuamente el nivel de ingresos de las hipotecas asequibles (ver Tabla 1). Los salarios mensuales se han estancado, aumentando solo en un 12,25 por ciento, que es menos que la tasa de inflación. Mientras tanto, la tasa de crecimiento económico promedio fue de apenas 3,92 por ciento, muy por detrás del aumento de los precios de la vivienda.

Factores que contribuyen a los precios altos

Este es el tercer salto importante en los precios de la vivienda desde la crisis del petróleo de la década de 1970. El primer salto se debió a la inflación provocada por la subida de los precios del petróleo. El segundo salto, a fines de la década de 1980, se debió principalmente a la apresurada liberalización económica. Taiwán había sido presionado por la administración Reagan para reducir los superávits comerciales excesivos abriendo sus mercados. [6] El posterior aumento de precios fue enorme, y los precios de la vivienda en Taipei se duplicaron con creces entre 1987 y 1990. [7] La desregulación financiera y la rápida apreciación de la moneda de Taiwán atrajeron una oleada de capital extranjero. Los ahorros excesivos y las bajas tasas de interés formaron una gran oferta de dinero que impulsó la especulación inmobiliaria. Este caos económico desencadenó un importante movimiento de vivienda en Taiwán en 1989, conocido como el Movimiento del Caracol sin Concha, en referencia a la gran cantidad de personas que no pueden poseer una vivienda. [8]

Este tercer salto comenzó en 2005 durante una época de lento crecimiento económico y ha continuado durante la crisis económica mundial de 2008 hasta el presente. La principal causa fue el retorno masivo de capitales taiwaneses en el exterior, debido a la incertidumbre de los mercados financieros globales y los crecientes costos laborales en China. Este efecto fue perpetuado por una política para atraer capital de retorno al reducir los impuestos a la herencia del 50 por ciento al 10 por ciento en 2009. Dado que muchas líneas de producción se habían trasladado al extranjero, los inversores de capital que regresaban no estaban interesados ​​en invertir en desarrollo industrial. Además, el sistema fiscal de Taiwán, que hizo de las inversiones inmobiliarias una forma eficaz de evitar impuestos y almacenar dinero, fomentó aún más el flujo de capital devuelto al mercado inmobiliario.

Las bajas tasas de interés de las hipotecas (por debajo del 2 por ciento desde febrero de 2009) también han jugado un papel importante en este tercer salto. Una vez más, el ahorro excesivo es un factor, pero en comparación con el segundo aumento de la vivienda en la década de 1980, esta vez el aumento se debe más a los ahorros de las empresas y las empresas que a los ahorros generales de los hogares. Durante el tercer salto, la tasa de ahorro promedio de los hogares ha estado disminuyendo, especialmente entre los hogares de ingresos bajos a medianos, lo que demuestra que los especuladores de la tercera ola son más ricos que sus contrapartes anteriores. [9]

Otro factor es una ley de 2002 que permitió a los ciudadanos chinos ingresar a Taiwán y comprar propiedades. Taiwán impone restricciones a los compradores de China, como un pago inicial mínimo del 50 por ciento, residencia de no más de cuatro meses por año y no reventa dentro de tres años. Esta llamada regla 543 también limita el número total de ventas de viviendas a compradores de China continental. Hasta el momento, solo se han aprobado oficialmente 191 transacciones. [10] Sin embargo, muchas inversiones inmobiliarias se realizan a través de empresas transnacionales, que pueden incluir accionistas chinos, lo que dificulta la determinación del impacto real del capital chino en el mercado inmobiliario de Taiwán. Desde 2002, el número de derechos sobre la tierra y la construcción obtenidos por ciudadanos extranjeros ha aumentado significativamente, especialmente los derechos sobre la tierra, que, a diferencia de China continental, pueden ser de propiedad privada en Taiwán (ver Tabla 2). Por otro lado, la influencia de esta afluencia de capital puede exagerarse públicamente, lo que alimenta la especulación, ya que los inversores inmobiliarios locales anticipan futuras compras por parte de ciudadanos chinos. [11]

La vivienda también se ha visto como una buena inversión y una forma predeterminada para que los hogares almacenen valor a medida que aumenta su riqueza, ya que se desconocen en gran medida caídas abruptas en los precios de la vivienda. Las políticas de vivienda a favor del mercado promulgadas desde 1990 han desempeñado un papel importante en la estabilización del mercado de la vivienda. Durante las recesiones económicas, como la crisis financiera asiática en 1997, el incidente del 11 de septiembre en 2001, el brote de SAR en 2003 y la crisis financiera mundial en 2008, el gobierno proporcionó fondos adicionales para hipotecas a bajo interés. En 2001, la tasa de impuesto incremental sobre el valor de la tierra se redujo a la mitad, lo que también ayudó a estimular el mercado de la vivienda. [12]

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Los efectos en la economía, la sociedad y la política de Taiwán

La especulación ha aumentado la desigualdad social y el número de superricos. Comprar una propiedad ha sido una vía codiciada para aparcar dinero para los ricos de todo el mundo. En Taiwán especialmente, las ganancias de la inversión inmobiliaria son especialmente atractivas y se han convertido en una forma rápida de acumular riqueza. El cinco por ciento con mayores ingresos ganó 32,7 veces más que el cinco por ciento más bajo en 1998, y aumentó a 96,6 veces en 2012. [13] Especialmente después de 2000, el uno por ciento más rico acumuló más riqueza más rápido que todos los demás niveles de ingresos. Chu, Chow y Hu (2015) compararon la acumulación de riqueza en Taiwán con la del resto del mundo mediante el uso de la base de datos de ingresos más altos del mundo. [14] Según la base de datos, el uno por ciento más rico de Taiwán ganó el 10,85 por ciento de todos los ingresos en 2014. [15] La velocidad de este aumento supera a Japón y se acerca a la de Corea del Sur y Singapur. [16] El número de multimillonarios taiwaneses que figuran en Forbes aumentó de cinco personas en 2009 a 38 personas en 2015. Entre las cinco personas más ricas, dos de ellos están en el negocio inmobiliario. [17] La riqueza en Taiwán depende cada vez más de las ganancias de capital del mercado de la vivienda en lugar de la producción real. [18]

El problema de la asequibilidad de la vivienda ha impactado cada vez a más familias y, debido a esta presión económica, la estructura de la vida familiar en sí ha cambiado gradualmente. Ejemplos de esta tendencia incluyen a los jóvenes que retrasan el matrimonio, tasas de matrimonio más bajas y tasas de fertilidad más bajas. La tasa de natalidad en Taiwán cayó a 0,9 en 2010, una de las más bajas del mundo. [19] Estos cambios son un reflejo de una brecha generacional creciente. Las generaciones más jóvenes no siguen el camino de sus padres de crear nuevas familias, ni tienen medios económicos similares para acumular riqueza. Una encuesta reciente de Negocios hoy muestra que el 50 por ciento de los jóvenes de 25 a 40 años vive con sus padres para ahorrar en gastos de vivienda. [20] Generación descendente , un libro popular publicado por Taiwan Labor Front, una importante organización laboral, explica esta crisis generacional que enfrenta Taiwan. [21] La especulación inmobiliaria es uno de los factores culpables. [22]

Por estas razones esbozadas, el movimiento de la vivienda está recuperando impulso. El Consorcio de Defensa de la Vivienda Social fue formado en 2010 por 14 ONG que trabajan para varios grupos desfavorecidos. Aunque la idea de vivienda social era nueva y poco clara para la mayoría de las personas, el concepto inmediatamente comenzó a recibir apoyo popular. El concepto de vivienda de alquiler social es similar al de vivienda pública en los Estados Unidos. El Consorcio de Defensa de la Vivienda Social utiliza estratégicamente las elecciones como un momento crucial para impulsar reformas políticas. [23] La Ley de Vivienda, que busca establecer un mercado de vivienda sólido, mejorar la calidad de la vivienda y así permitir que todos los ciudadanos disfruten de una vivienda adecuada y un entorno de vida digno, se promulgó antes de las elecciones presidenciales de 2012. [24] Los alcaldes elegidos para las seis ciudades principales en 2014 declararon su objetivo de aumentar el número de unidades de vivienda social. El nuevo alcalde de Taipei, Ko Wen-je, prometió agregar 50.000 unidades. Recientemente, el Yuan Legislativo de Taiwán aprobó un plan de impuestos a la propiedad propuesto por el Ministerio de Finanzas antes de las próximas elecciones presidenciales de 2016. El contenido de estas nuevas políticas aún está lejos de ser perfecto, pero se está progresando lentamente.

Posibles soluciones políticas y desafíos

¿Qué puede hacer el gobierno para mitigar los efectos negativos? Las mejores ideas hasta ahora provienen de diferentes participantes del movimiento de la vivienda en lugar del gobierno y se centran en la reforma fiscal, la regulación del mercado de viviendas de alquiler y el aumento de las viviendas de alquiler social. Sin embargo, es poco probable que estas ideas sean totalmente aceptadas por los gobiernos centrales y municipales o los formuladores de políticas.

Además, la vivienda en Taiwán es un instrumento especulativo, que se puede ver a través de la combinación de los Tres Máximos: altas tasas de propiedad de vivienda, altas tasas de desocupación y altos precios de la vivienda. La tasa de propiedad de vivienda de Taiwán alcanzó el 83,9 por ciento en 2010, frente a una tasa de disponibilidad del 19,3 por ciento. [25] En la ciudad de Taipei, la propiedad de viviendas fue menor en un 75,2 por ciento, pero la tasa de desocupación del 13,4 por ciento seguía siendo inusualmente alta. Llama la atención el porcentaje de viviendas desocupadas, así como su valor vertiginoso. Estas tres características contradictorias pueden coexistir debido a impuestos muy bajos. Los bajos impuestos a las transacciones de vivienda fomentan la inversión en vivienda, mientras que los bajos impuestos a la propiedad reducen el costo de mantener la propiedad. [26] Es bastante sorprendente que el impuesto anual sobre la propiedad de un automóvil sea mucho más alto que el impuesto sobre la propiedad. Como resultado, las viviendas pueden tratarse como mercancías almacenadas.

Las reformas fiscales son necesarias para cambiar los sistemas de impuestos sobre la tierra y la vivienda existentes, que se basan en valores estimados de la vivienda en lugar de reales. Esto subestima en gran medida los impuestos sobre el comercio y la tenencia de propiedades. Los altos precios de la vivienda y el mercado inmobiliario en auge, por lo tanto, no pueden contribuir a una gran proporción de los ingresos fiscales. La reforma fiscal es una tarea difícil de emprender porque los promotores privados han tenido influencia en la política o como donantes en las campañas. [27] El plan de impuestos a la propiedad aprobado recientemente por el Yuan Legislativo de Taiwán sigue siendo problemático porque deja espacio para la elusión fiscal. Por ejemplo, las ganancias de capital de cuatro millones de dólares NT o menos no estarán sujetas a impuestos. En algunos casos, los impuestos son incluso más bajos que antes. [28] Este proceso sigue el patrón típico de reformas de política en Taiwán. El gobierno y los legisladores hacen algunos cambios en respuesta al público, pero las reformas están restringidas debido a la protección continua de los intereses de los desarrolladores privados.

El sistema de vivienda de Taiwán se basa en los principios de un sistema de mercado libre. Rebecca L.H. Chiu, profesora del Centro de Estudios Urbanos y Planificación Urbana de la Universidad de Hong Kong, señaló que Taiwán tiene el sistema de vivienda más libre de Asia oriental. [29] El gobierno ha jugado un papel pasivo como proveedor y regulador de la vivienda. La vivienda proporcionada por los proyectos de vivienda financiados por el gobierno consta de solo el 5,3 por ciento de todo el parque de viviendas, y esta vivienda es principalmente de propiedad, no de alquiler. [30] Promover la propiedad de la vivienda ha sido el objetivo principal de las políticas de vivienda porque colocar la vivienda en el sector privado puede reducir la responsabilidad del gobierno. Desde la década de 1990, las hipotecas a bajo interés han sido el mecanismo principal para la regulación de la vivienda por parte del gobierno y solo se dispone de un presupuesto pequeño y limitado para los subsidios de alquiler.

Regular el mercado de la vivienda en alquiler es un desafío porque la mayoría de las operaciones de alquiler son de pequeña escala. Según Global Property Guide, el rendimiento bruto del alquiler en Taiwán es solo del 1,57 por ciento, lo que significa que el rendimiento de la inversión en alquiler es muy bajo. [31] El pequeño mercado y la baja rentabilidad dificultan el establecimiento de empresas de alquiler profesionales. Los esfuerzos para cambiar la vivienda de alquiler de un mercado principalmente informal a un mercado formal exigen varias consideraciones, tales como cómo mejorar la calidad de la vivienda de alquiler y no disuadir a los propietarios privados de liberar viviendas de alquiler. La regulación deberá incluir reformas al impuesto a la vivienda para brindar incentivos para que los propietarios alquilen y disuadir a los propietarios de quedarse con viviendas desocupadas.

El porcentaje de viviendas públicas de alquiler es sorprendentemente bajo, solo alrededor del 0,08 por ciento de todo el parque de viviendas. Según una encuesta realizada por el Ministerio del Interior en 2011, el 86,8 por ciento de la población apoya el concepto de vivienda social en alquiler. [32] Incluso los promotores privados apoyan la vivienda social porque creen que debería haber una separación entre la vivienda con fines de lucro y la vivienda sin fines de lucro, y el gobierno debería encargarse de esta última. El desafío es hacer realidad este concepto. La mayoría de los vecindarios no aceptan proyectos de vivienda social y los terrenos urbanos públicos son cada vez más escasos, lo que dificulta la búsqueda de ubicaciones de vivienda.

La regulación del mercado de la vivienda en alquiler requiere una mayor participación del sector público en la coordinación y gestión. Cuando se detuvo la construcción de viviendas públicas a principios de la década de 2000, las oficinas de vivienda también se vieron afectadas. La capacidad se ha visto aún más limitada por el aumento de los déficits debido al lento crecimiento económico y los bajos impuestos. Los ingresos fiscales de Taiwán fueron solo el 12,8 por ciento del PIB en 2012, que es mucho más bajo que Singapur (14,1 por ciento), Japón (16,8 por ciento), Corea del Sur (20,2 por ciento) o los países de la OCDE (promedio de 33,8 por ciento en 2010). [33]

Conclusión

Aunque las nuevas políticas de vivienda enfrentan muchos desafíos políticos y financieros, el descontento social sigue presionando al gobierno y a los legisladores a actuar. La desigualdad en la vivienda se ha convertido en un problema político que los alcaldes de las principales ciudades y el presidente tienen que promulgar políticas para mejorar la situación. Algunas personas en Taiwán piensan que el mercado de la vivienda se ha estado inflando y que el problema se resolverá de forma natural una vez que se rompa la burbuja. A otros les preocupa que Taiwán esté siguiendo el camino de Japón, con sus décadas perdidas de estancamiento económico. Es cuestionable si estallará la burbuja o cuándo, porque las inversiones especulativas provienen del exceso de capital interno, ahorros y una afluencia continua de capital extranjero. La reforma fiscal enfriará la especulación, pero los precios caerán lentamente en el mejor de los casos. No importa cuán altos o bajos sean los precios de la vivienda, siempre habrá una demanda de viviendas de alquiler para personas de bajos ingresos, que hasta ahora ha sido desatendida por las políticas de vivienda. La participación actual del 0,08 por ciento proporcionada por las viviendas de alquiler social es demasiado baja para atender las necesidades sociales. [34]

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[1] Xu Yiping, Para comprar una casa en Taipei, no coma ni beba durante 16 años Liberty Times , 5 de mayo de 2012. Chino: http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/879666

[2] Ministerio del Interior de Taiwán, Encuesta sobre la demanda de vivienda, Instituto de Información y Planificación Física (IPPI), Taipei: (2004-2014). Chino: http://www.ippi.org.tw

[3] Taipei no está incluido en esta encuesta; Ángel, Shlomo. 11^thEncuesta anual sobre asequibilidad de la vivienda de Demographia International: 2015, Demographia, (2014: 3^rdtrimestre): 33: http://www.demographia.com/dhi.pdf

[4] Alisha Haridasani, Grandes precios en el pequeño Taipei: ¿Por qué son tan caras las propiedades en la capital de Taiwán? CNN , 23 de abril de 2015: http://edition.cnn.com/2015/04/22/business/taiwan-taipei-expensive-housing-market/

[5] Ministerio del Interior de Taiwán, Encuesta sobre la demanda de vivienda, Instituto de Información y Planificación Física (IPPI), Taipei: (2004-2014). Chino: http://www.ippi.org.tw

[6] Mi, Fu-Kuo, Política de vivienda pública en Taiwán, Taiwán: Radical Quarterly en estudios sociales 1 (2/3; 1988): 138. Chino

[7] Los precios se cuadriplicaron para las viviendas de nueva construcción.

[8] Yi-Ling Chen y Herng-Dar Bih. El sistema de vivienda favorable al mercado en Taiwán, Vivienda en Asia Oriental , eds. John Doling y Richard Ronald. (Palgrave MacMillan, 201): 205-229.

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[9] Hu Sheng-Cheng. Examinando la desigualdad social en Taiwán desde la relación ingresos / precios, Previsión y política económicas de Taiwán 45, no. 2 (Taiwán: Instituto de Economía, Academia Sinica, 2015): 32. Chino. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[10] Ministerio del Interior de Taiwán, Apertura de recursos de tierras a visitantes del continente para inversiones inmobiliarias, Departamento de Administración de Tierras, (2015): chino. http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=992&mcid=1544&qcode=

[11] Chen y Bih. 2014

[12] Ibídem.

[13] Chu, Cyrus C. Y. y Ting Yueh Kang, Desigualdad social en la transformación económica, Previsión y política económicas de Taiwán 45, no. 2 (Taiwán: Instituto de Economía, Academia Sinica, 2015): 9. http://www.econ.sinica.edu.tw/content/periodicals/contents/2013090215154369017/?MSID=2015041011173318325

[14] Chu, Cyrus, Teyu Chow y Sheng-Cheng Hu, Top Income Shares in Taiwan 1977-2013, World Top Income Database Working Paper, (2015/2)

[15] Alvaredo, Facundo, Anthony B. Atkinson, Thomas Piketty y Emmanuel Saez, The World Top Incomes Database, consultado el 9 de julio de 2015: http://topincomes.g-mond.parisschoolofeconomics.eu

[16] Chang, Shang-Yi y Chen, Yi-San, Top 1% está sacando del 11%: La realidad de la desigualdad social en Taiwán, Revista Commonwealth. (2015): chino. http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5064092

[17] Flannery, Russell, 2015 Forbes Billionaires: Taiwan cuenta con 7 nuevos miembros, Snack King adelgaza, Forbes. 2 de marzo de 2015: http://www.forbes.com/sites/russellflannery/2015/03/02/2015-forbes-billionaires-taiwan-boasts-7-new-members-snack-king-slims-down/

[18] Hu, Sheng-Cheng.2015.

[19] Ministerio del Interior de Taiwán, Tasas de fertilidad de mujeres en edad fértil, Anuario estadístico del interior, Departamento de Asuntos de Registro de Hogares, (2015): sowf.moi.gov.tw/stat/year/y02-04.xls

[20] Jin, Zhoukan, Encuesta de vivienda de adultos jóvenes, Negocios hoy , 8 de abril de 2015: chino. http://www.storm.mg/article/45838

2 medio nudo de enganche

[21] Lin, J.H., J.S Hung, J.H. Li, J.C. Wang y F.Y. Chang, The Falling Generation: The Crises of Big Corporation, Poverty, and Low Fertility Rate, (Taiwán: Frente Laboral de Taiwán, 2011)

[22] Chen y Bih. 2014

[23] Ping-Yi Lu, Charla pública, Instituto de Posgrado en Construcción y Planificación, Universidad Nacional de Taiwán. 17 de junio de 2015.

[24] Ministerio del Interior, Ley de Vivienda, Leyes y Reglamentos, República de China (Taiwán): http://www.moi.gov.tw/english/english_law/law_detail.aspx?sn=176

[25] En realidad, el cálculo de la tasa de propiedad de vivienda es muy impreciso, por lo que el número real debería ser menor. Con altas tasas de propiedad de viviendas y una minoría de representación para aquellos que no pueden permitirse comprar una casa, ¿es Taiwán un lugar feliz para vivir? 393 Ciudadano, 19 de junio de 2014, chino. http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=102

[26] Chen y Bih, 2014

[27] Peng, Yang-Kai, los altos precios de la vivienda, la reforma del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y la clase territorial gobernante, Opinión de la Commonwealth . 2 de mayo de 2014. Chino. http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/259/article/1338

[28] Sun, Cheng-Yi, Tres falacias en la reforma del impuesto sobre la vivienda y la tierra dejan margen para la evasión fiscal. United News. 15 de mayo de 2015, chino. Http://udn.com/news/story/7339/903591- Real Estate and Land Integration Tax Reform-3 False abre la puerta a la evasión fiscal

[29] Chiu, R. L.H. Intervención del gobierno en la vivienda: Convergencia y los dragones asiáticos, Revista de investigación y políticas urbanas 26, no. 3 (2008): 249–269.

[30] Chen, Yi-Ling y William Li, Neoliberalización, Estado y mercado de la vivienda: Transformación de las políticas de vivienda en Taiwán, Revista de ciencia geográfica 59 (2010): 105-131. Chino. ics.nccu.edu.tw/ced/admin/data/PANEL-C/C9.2.pdf

[31] Los ingresos brutos anuales por alquiler, expresados ​​como un porcentaje del precio de compra de la propiedad. Esto es lo que un arrendador puede esperar como retorno de su inversión antes de impuestos, tarifas de mantenimiento y otros costos. - Rendimientos brutos de alquiler: Taiwán en comparación con el continente, Guía mundial de propiedades, http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Taiwan/rent-yields

[32] Ministerio del Interior de Taiwán. Encuesta sobre la demanda de vivienda social, 2011. Chino. Sowf.moi.gov.tw/stat/Survey/Informe completo de la encuesta sobre la demanda de vivienda social.

[33] Asesoramiento en Reforma Tributaria. Informe académico de Sinica . No. 12. (Taiwán: Academic Sinica, 2014): chino. https://www.sinica.edu.tw/advice/advice_tax.pdf

[34] Este artículo debe agradecer los comentarios de Ping-Yi Lu, director ejecutivo de la Fundación Tsuei Ma Ma para la Vivienda y Servicios Comunitarios, Yang-Kai Peng, presidente de la Organización de Urban Re-s, e Ian Rowen.