La 'zonificación de exclusión' es el acaparamiento de oportunidades por parte de la clase media alta.

Una de las grandes ventajas de Estados Unidos ha sido, al menos históricamente, la enorme escala de la nación. Con casi cuatro millones de millas cuadradas de territorio, casi siempre ha habido un lugar al que ir para encontrar tierra, o al menos para ganarse la vida.





flota más grande de la historia

Pero la geografía económica de la nación ha cambiado. La actividad productiva está cada vez más concentrada en determinadas ciudades y sus alrededores. Cuatro de cada diez estadounidenses son habitantes urbanos. Un resultado de esta contracción de la actividad económica ha sido el aumento del valor de la tierra en los lugares más prósperos. Este es un proceso natural, por supuesto, para el que existe una solución simple: una mayor densidad de población. Tres veces más personas viven en la isla de Manhattan que en Wyoming. Se podría argumentar que la actividad económica simplemente debería distribuirse de manera más fina, por ejemplo, reubicando las agencias de publicidad de Madison Avenue a Mountain View. Pero no es así como funcionan las economías de mercado.



Entonces, las personas que desean mayores oportunidades pueden simplemente mudarse a las áreas prósperas. O al menos, esa es la teoría. En la práctica, la movilidad geográfica ha ido disminuyendo en las últimas décadas, especialmente entre los trabajadores menos calificados.



¿Por qué? Una razón es que la vivienda es demasiado cara en las zonas más prósperas, lo que significa que sólo aquellos con mayores ingresos pueden vivir en ellas. ¿Y por qué la vivienda es demasiado cara? Porque el uso de la tierra está sobrerregulado, como lo demuestra Ed Glaeser en un artículo reciente. El aumento de la zonificación excluyente, diseñada para proteger el valor de las viviendas, las escuelas y los vecindarios de los ricos, ha distorsionado gravemente el mercado inmobiliario estadounidense.



El aumento de la zonificación excluyente, diseñada para proteger el valor de las viviendas, las escuelas y los vecindarios de los ricos, ha distorsionado gravemente el mercado inmobiliario estadounidense.



Como la experta en derecho Lee Anne Fennell Señala , estas reglas se han convertido en una característica central de organización en la vida metropolitana estadounidense. Diecinueve de cada veinte residentes de las cincuenta ciudades más grandes de EE. UU. Ahora viven en una jurisdicción con algún tipo de zonificación. Por supuesto, no toda la zonificación es mala. Los urbanistas deben equilibrar las diferentes necesidades y separar ciertos tipos de uso del suelo. Por lo general, no queremos que las plantas de energía se mezclen con apartamentos y casas residenciales. Pero la zonificación se vuelve excluyente cuando opera simplemente para separar hogares en función de sus recursos económicos. La zonificación de exclusión es mala para la economía: Enrico Moretti y Chang-Tai Hsieh estiman que la economía de EE. UU. 10 por ciento más grande si tres ciudades (San Francisco, San José y Nueva York) tuvieran las regulaciones de zonificación de la ciudad estadounidense mediana.



Pero también existen costos sociales, sobre todo en la perpetuación de la desigualdad entre generaciones. Se incentiva a los estadounidenses más ricos a proteger sus vecindarios como enclaves de riqueza, en parte para proteger el valor de sus activos inmobiliarios y en parte para controlar el acceso a otros bienes, como escuelas públicas de alta calidad. Los hogares cerca de buenas escuelas primarias son más costosos: aproximadamente dos veces y media más que los que están cerca de las escuelas de peor desempeño, según un análisis por Jonathan Rothwell, en gran parte debido a las estrictas restricciones sobre el uso de la tierra. En Seattle, la zonificación unifamiliar cubre 72 por ciento de terreno en las áreas de asistencia de las 13 escuelas primarias públicas mejor calificadas.

La segregación de los ricos, que está creciendo rápidamente en las áreas metropolitanas de EE. UU., Escriben economistas de UCLA Michael Lens y Paavo Monkkonen , resulta en el acaparamiento de recursos, comodidades y un poder político desproporcionado.



Aquellos de nosotros con altos ingresos podemos convertir nuestros ingresos en riqueza a través del mercado de la vivienda, con la ayuda del altamente regresivo Deducción de intereses hipotecarios. Luego nos ponemos muy a la defensiva, casi paranoicos, sobre el valor de nuestra propiedad, y recurrimos a las políticas locales, y especialmente a las ordenanzas de zonificación de exclusión, para evitar cualquier invasión de ciudadanos de bajos ingresos, e incluso el más mínimo riesgo para la conveniencia de nuestros vecindarios. .



Estos procesos de exclusión rara vez nos obligan a afrontar críticas o juicios públicos. Se llevan a cabo de forma tranquila y educada en las oficinas municipales y, por lo general, simplemente requieren que defendamos el statu quo. Este no es un punto partidista: en todo caso, ciudades más liberales tienden a tener las exclusiones de zonificación más estrictas. Pero esto no es solo una falla moral individual: las políticas públicas tanto a nivel local como nacional tienden a exacerbar estas tendencias, como Fennell argumenta :

Con la zonificación de exclusión en vigor, la compra de una gran cantidad de viviendas se combina efectivamente con la oportunidad de vivir en un buen vecindario y enviar a los hijos a las mejores escuelas públicas. Por lo tanto, muchas personas sienten que si quieren una buena vida para ellos y sus hijos, tienen que comprar una casa cara. Las casas en las comunidades que contienen las mejores escuelas se licitan en consecuencia. Perversamente, la política fiscal federal facilita la obtención de estas casas codiciadas para quienes ganan más dinero; estarán en una categoría impositiva más alta y disfrutarán de mayores intereses hipotecarios y deducciones de impuestos sobre la propiedad y, por lo tanto, costos reales más bajos que sus competidores de menores ingresos. (Una pizca de buena noticia en el plan fiscal de Trump es la eliminación de al menos las deducciones de impuestos a la propiedad estatales y locales).



La zonificación excluyente es una forma de acaparamiento de oportunidades por parte de la clase media alta, una distorsión del mercado que restringe el acceso a un bien escaso (en este caso, la tierra), que restringe oportunidades (como buenas escuelas) a otros niños. Los votantes de clase media alta que se oponen a más viviendas de uso mixto en sus propios vecindarios son lo que yo llamo Dream Hoarders, que se quedan con elementos del Sueño Americano a expensas de los demás.