El mercado de la vivienda siguió debilitándose en 2011, aunque en general la tasa de debilitamiento ha disminuido. S & P / Case-Shiller's El índice nacional de precios de la vivienda mostró una caída anual del 3,9 por ciento en el tercer trimestre de 2011, lo que representa una mejora con respecto a la caída anual del 5,8 por ciento registrada en el trimestre anterior. A nivel nacional, los precios de la vivienda han vuelto a su nivel en el primer trimestre de 2003, que está cerca del mínimo posterior a la burbuja del 33 por ciento desde el pico de 2006. De las veinte ciudades en el índice mensual S & P / Case-Shiller Composite-20, dieciocho de ellos experimentaron una depreciación anual, que varió desde un descenso de un año del 9,8 por ciento para Atlanta hasta un descenso de un año del 0,8 por ciento para Dallas. Las únicas dos ciudades que registraron una apreciación anual fueron Detroit (3,7 por ciento) y Washington, DC (1,0 por ciento).
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Esta tendencia a la baja en los precios se debió al exceso de existencias de viviendas, que surgió de una combinación de sobreedificación previa y falta de demanda durante una economía débil. Estos inventarios han disminuido lentamente en 2011, ya que la construcción de viviendas a lo largo del año se ha mantenido históricamente baja. Inicio mensual de viviendas unifamiliares se han movido lateralmente en alrededor de 400,000 (sobre una base anual ajustada estacionalmente) durante el último año y medio, lo que representa una baja considerable desde el pico anterior a la recesión de 1.8 millones. (La creación de viviendas multifamiliares ha aumentado en 2011, ya que el mercado de alquiler se ha fortalecido).
Además del inventario visible de viviendas, existe el inventario sombra de viviendas en dificultades, que son viviendas que tienen hipotecas gravemente morosas o están en proceso de ejecución hipotecaria y, por lo tanto, podrían salir al mercado pronto. Estimaciones de CoreLogic que el inventario sombra consta de aproximadamente 1,6 millones de hogares. De acuerdo a Análisis aplicado de LPS , la morosidad hipotecaria ha disminuido durante el año pasado, del 8,83 por ciento de todas las hipotecas activas en diciembre pasado al 7,93 por ciento en octubre. La tasa de morosidad está un 28 por ciento por debajo de su pico de enero de 2010. Si bien los préstamos morosos han disminuido, la cantidad de préstamos en ejecución hipotecaria ha aumentado, alcanzando un máximo histórico a fines de octubre de 2,2 millones de préstamos, que es el 4,29 por ciento de todas las hipotecas activas. El inventario de ejecuciones hipotecarias ha crecido debido a la lentitud con que se mueven los préstamos a través del proceso de ejecución hipotecaria: el préstamo promedio en ejecución hipotecaria no ha realizado un pago en 631 días, que es un máximo histórico. Los estados que dependen del proceso judicial para manejar las ejecuciones hipotecarias tienen una tasa de inventario de ejecuciones hipotecarias que es aproximadamente cuatro puntos porcentuales más alta que los estados no judiciales.
El principal impulsor de las ejecuciones hipotecarias ha sido el problema de los prestatarios sumergidos, es decir, prestatarios que deben más de lo que valen sus casas. El número de hogares que están bajo el agua disminuyó levemente en 2011, aunque las cifras siguen siendo desalentadoras. Según CoreLogic , alrededor de 10,7 millones, o 22,1 por ciento, de todas las propiedades residenciales con una hipoteca estaban sumergidas al final del tercer trimestre de 2011. Esto es menos de 11,1 millones (23,1 por ciento) en el último trimestre de 2010. Nevada tiene el porcentaje más alto de los titulares de hipotecas bajo el agua (58 por ciento), seguidos por Arizona (47 por ciento), Florida (44 por ciento), Michigan (35 por ciento) y Georgia (30 por ciento). El préstamo subacuático promedio tiene alrededor de $ 65,000 de capital negativo, lo que se traduce en un exceso de deuda total de aproximadamente $ 700 mil millones en todo el país. Esta carga de la deuda se concentra en unos pocos estados, con alrededor del 27 por ciento en California y el 16 por ciento en Florida.
La vivienda fue un factor clave para la crisis financiera y la recesión subsiguiente, y su continua debilidad contribuye a nuestra anémica recuperación. En la recesión típica, la inversión residencial cae alrededor del ocho por ciento en aproximadamente dos trimestres después del inicio de la recesión y se recupera a los niveles anteriores a la recesión dentro de los cinco trimestres. Esta recesión hizo que la inversión residencial cayera alrededor del 35 por ciento y no se recuperara después de 15 trimestres. Al entrar en 2012, podemos esperar alguna mejora en el mercado de la vivienda, aunque este lento ritmo de recuperación no sugiere una fuerte contribución a una recuperación económica más amplia.