La sede de Amazon en el norte de Virginia podría exacerbar las disparidades económicas existentes

Con las novedades de Amazon nueva sede en el norte de Virginia, surgen preocupaciones sobre lo que aumento de los valores inmobiliarios significará para residentes actuales . Análisis anteriores han sugerido que la llegada de Amazon pondrá estrés adicional en el mercado inmobiliario de la región, pero que el área metropolitana puede acomodarse el crecimiento esperado. En este artículo, examinamos los posibles impactos en dos vecindarios más cercanos a la sede de National Landing en el norte de Virginia, el condado de Arlington y la ciudad de Alexandria, que probablemente experimentarán los mayores efectos directos. Nos enfocamos particularmente en poblaciones económicamente vulnerables: inquilinos de ingresos bajos a moderados que tienen pocas opciones asequibles en el estrecho mercado inmobiliario del área metropolitana de Washington, D.C. ¿Cuán resistentes serán los residentes actuales cerca de National Landing al aumento de los alquileres?

La mayoría de los residentes de National Landing pueden soportar el aumento de los alquileres

National Landing es un nuevo nombre para el área alrededor del campus propuesto por Amazon, que comprende parte de varios vecindarios existentes en el sur del condado de Arlington y el extremo norte de Alexandria: Potomac Yards, Crystal City y Pentagon City. Aproximadamente 24.000 personas viven dentro de las seis secciones censales que componen National Landing.

En comparación con el área metropolitana de Washington, D.C. en general, los residentes actuales de National Landing tienen un alto nivel de educación y bastante riqueza (Figura 1). Casi el 90 por ciento tiene una licenciatura o un título superior, en comparación con aproximadamente el 51 por ciento en el metro de D.C. La mayoría de los residentes adinerados son hogares jóvenes sin niños y se han mudado recientemente al lugar. Los inquilinos ocupan las tres cuartas partes de las viviendas en National Landing. Incluso antes de que Amazon comenzara su búsqueda de un año, las rentas medias en el vecindario eran relativamente altas en comparación con el área metropolitana de DC en general (alrededor de $ 2,000 por mes en National Landing en comparación con poco más de $ 1,400 en el área metropolitana, según los datos más recientes de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense ). Debido a que los residentes actuales de Crystal City, Pentagon City y Potomac Yards están económicamente bien, incluso si enfrentan aumentos de alquiler en el futuro cercano, probablemente puedan pagar viviendas de calidad decente en otros vecindarios deseables.

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Pero National Landing está cerca de comunidades económicamente más vulnerables.

El área que rodea a National Landing, conocida como Arlandria —Un híbrido de los nombres de las dos jurisdicciones— es una comunidad étnica y económicamente diversa (Figura 2). La mitad norte del condado de Arlington es bastante próspera. Los vecindarios alrededor de las estaciones de la Línea Naranja de Metro consisten en apartamentos caros de gran altura y condominios. Al norte de la línea del metro hacia la frontera del condado de Fairfax hay vecindarios unifamiliares atendidos por algunos de los mejores escuelas públicas . La mitad sur del condado, debajo de la Ruta 50 de EE. UU. Y donde se encuentra National Landing, históricamente ha sido más étnicamente diversa y menos acomodada que North Arlington, con una gran población hispana y asiática (Figura 3).

La ciudad de Alejandría, que contiene el extremo sur de National Landing, también es económica y étnicamente bastante diversa, con una población negra más grande. El céntrico barrio del casco antiguo de Alejandría tiene una gran cantidad de preciosas y bien conservadas arquitectura histórica . Los vecindarios del norte y el oeste de Alejandría, como South Arlington, tienen concentraciones relativamente grandes de vivienda asequible de origen natural : apartamentos más antiguos, estilo jardín y pequeñas casas unifamiliares que no reciben subsidios del gobierno pero que, no obstante, son asequibles para familias de ingresos moderados y bajos. Ingresos familiares en Arlington y Alexandria varían sustancialmente según la raza : las familias negras, hispanas y asiáticas tienen ingresos significativamente más bajos que las familias blancas en ambas jurisdicciones. Por lo tanto, los cambios en la oferta de viviendas asequibles podrían tener impactos racialmente dispares.

La Figura 2 muestra la proporción de unidades de vivienda que se alquilaron por menos de $ 1,500 por mes en los datos más recientes. Esa es aproximadamente la cantidad que una familia gana el 50 por ciento del Ingresos medios del área metropolitana de D.C. podrían pagar, si gastan el 35 por ciento de sus ingresos en alquiler. Es probable que estos vecindarios y propiedades asequibles experimenten un aumento de los alquileres, y posiblemente interés en la remodelación para inquilinos de mayores ingresos, a medida que crece la demanda de bienes raíces cerca de National Landing. Los residentes de estos vecindarios, aquellos con ingresos bajos a moderados y niveles más bajos de educación, inmigrantes , y familias con niños —Enfrentarán mayores dificultades para encontrar viviendas de calidad decente que se ajusten a su presupuesto.

Los formuladores de políticas deben construir y preservar intencionalmente diversas viviendas.

A medida que los responsables de la formulación de políticas y los líderes empresariales en la región del gran Washington, D.C. dan la bienvenida a los beneficios económicos de HQ2, también deben priorizar ayudando a todos los residentes a compartir en esos beneficios. Para mantener la diversidad socioeconómica, los gobiernos locales de la región deben planificar e invertir recursos en un parque de viviendas diverso. Hay tres pilares clave para una estrategia de vivienda exitosa:

• Preservar la asequibilidad existente adquiriendo apartamentos por debajo del mercado. El stock sustancial de viviendas no subsidiadas y de bajo alquiler en ambas comunidades ofrece una oportunidad para que los gobiernos locales y los desarrolladores de viviendas asequibles compren propiedades y establezcan protecciones de asequibilidad a largo plazo. Esta estrategia es particularmente apropiada en regiones como Gran Washington, donde se desarrolla nueva vivienda asequible es extremadamente caro. Arlington Fondo de Inversión en Vivienda Asequible puede aprovechar el capital privado para hacer esto. El recién lanzado Iniciativa de Vivienda de Washington , una asociación entre el Ayuntamiento Federal y JBG Smith (la empresa que posee gran parte de Crystal City, ahora National Landing, propiedades comerciales), tiene como objetivo aumentar la inversión en la preservación de viviendas asequibles.

• Construir más viviendas, más baratas, en vecindarios ricos. No se debe esperar que los vecindarios de ingresos moderados y bajos en el área metropolitana de Washington, D.C. absorban toda la demanda de viviendas nuevas de mayor costo. En la última década, barrios prósperos, en su mayoría blancos en la región no han construido su parte justa, incluso de viviendas a precio de mercado. Eso necesita cambiar.

• Coopere más allá de los límites jurisdiccionales. La expansión de Amazon afectará la vivienda, los mercados laborales y transporte en toda la región del Gran Washington. Gobiernos locales y estatales, líderes corporativos , y las organizaciones sin fines de lucro deben ir más allá de la simpleza a la cooperación regional y comprometerse con respuestas regionales efectivas.